中國的養老院三年來以“孤島”之勢抵御一波又一波的疫情沖擊，其安危關系著最為脆弱的老齡人口的命運。然而為外界所忽略的是，三年來它們也在同時經受著另一重毀滅式打擊，它的名字叫“暴雷”。

暴雷是指養老院陷入資金危機而驟然倒閉。這對那些已經入住或等待入住的老人而言，意味著晚年希望的破滅、終身積蓄的破產，有時也會導致最悲劇性的結局——在絕望中結束自己的生命。

2021年1月，62歲的湖南人曹迎林在沉默中跳入資江，他生前將17萬積蓄投入“納諾”老年公寓以預定“床位”。

深圳“XX樹”項目暴雷后，患有結腸癌的老人在妻子離家報案時自殺身亡。兩位老人為項目充值20萬，成為“至尊卡會員”……

養老院暴雷集事件集中于疫情三年。2020年湖南省內十余家養老院接連暴雷，此后事態蔓延廣東、浙江、四川等多地。最近的一次，是在今年9月，湖北鄂州數百名老人被當地最大的石竹生態頤養院的宣傳吸引，投入萬元計的床位預定金，期待著入住前的“返利”和入住后的“折扣”，但他們再也沒有拿回預定金。

暴雷事件背后是非法集資，無論是“返利”、“折扣”還是“會員費”，極具誘惑性的的名目遮掩著巨額資金的真實流向——短債長投、挪用其他項目或投向理財。有民間統計揭示截至2021年，全國總計發生逾6000起養老院非法集資案。以“養老院”和“非法集資”為關鍵詞在中國裁判文書網上檢索，共有427篇文書，其中2020年裁判的數目最多，為116份。

應對亂象，各地監管紛紛收緊。《湖北省養老機構會員費管理辦法(試行)》規定，自今年9月起，預收的單個會員費不得超過本機構月均服務收費的12倍;2022年10月實施的《河南省養老服務條例》措施更緊，最多只能一次性預收3個月的會費，押金數額最多為一個月的月費。

八點健聞獲悉，北京、廣東、安徽、江西、貴州多地也出臺了類似規定。養老行業司空見慣的“會員制”將要玩不轉了。

中國養老院興建熱潮已逾十年，形形色色的投資人、所有者和運營方接踵入場，房產商、險資和大型國企的身影頻現。“養老”的招牌之下，不乏房地產商的變相攻城略地或盤活、金融玩家屢見不鮮的資金拆借或挪用。如今，隨著疫情三年帶來的全國性經濟下行，面對各地監管的持續收緊，中國養老機構正面臨前所未有的危局。

這一回，這個承載著中國老齡化社會未來命運與走向的行業，該如何渡過?

疫情三年頻頻暴雷，借養老玩金融失靈

時間回到2017年。做養老產業投資的楊萬林，已經看出了養老院暴雷的端倪。

彼時疫情還遙無蹤影，養老產業也在政府的扶持下吸納著各行各業人士的參與：除了為突破瓶頸期、獲得土地減免的房地產商，還有通過《保險資金投資不動產暫行辦法》加入的保險公司，和為響應政府號召而踏足養老的國有企業。

魚龍混雜的行業里，不乏有人找楊萬林合作。接觸了幾次，他發現，有些人不是在實實在在想做養老，“他們是在玩。”

這群人利用國家相關扶持政策，加上自己玩得純熟的商業技巧，在市場上忽悠、煽動不明真相的公眾購買他們所謂的產品或者服務。他們被楊萬林稱為“弄潮兒”，并非褒義。

最典型的例子，是深圳一家養老機構的“XX樹”項目。楊萬林曾在地鐵口見過他們的工作人員，“拿著精美的冊子招徠行人。”據報道，該項目會帶著老人們去參觀漂亮的樣板房，噓寒問暖，提供免費午餐，再讓他們充值“服務卡”，預定床位。同時告訴老人們，這是“限時特價”，后續還會漲價。被吸引的老人們交的錢，從5萬到75萬不等。

后來項目“爛尾”，老人們建立了維權微信群，索要退款未果，轉而選擇報案，有的老人還沒等到結果就離開了人世。

在楊萬林來看，這類養老機構“初心就是想圈錢”。相較于養老服務，它們所提供的更像一個投入本金、回報利息的金融產品，專門針對風險意識不足的老年人。這種模式就像“擊鼓傳花”，一旦停止就會“暴雷”：“最早投資的一批(老人)，該給的利息、回報都給了，再通過不斷售賣服務去補足后續的利息和回報。補不動的時候就跑路，基本上都是套路。”

別的玩法也未必能安全“著陸”——“會員制”也是養老院暴雷的重災區。有的養老機構以鎖定床位為誘餌、收取一次性會員費或床位預定費等，金額在數十萬甚至上百萬。有的機構把入住門檻設定為相關保險產品，比如有一個高端養老社區，需要購買200萬“年金險”才有資格入住。廣州某機構想出的名目是，針對失能失智老人收取所謂“一次性設備使用費”，金額從5萬到40萬不等，最高達200萬左右。

其實，養老產業完全可以讓金融工具“為我所用”：中信證券的一份行研報告指出，養老機構或可通過會員制、床卡類金融產品、分時度假、信托、資產證券化等許多方式實現養老服務產品金融化，從而最大化企業利潤，同時也降低了后期運營和營銷工作的難度。但是，這一系列玩法顯然有章可循，“操作不規范就會帶來經營風險乃至法律風險”，楊萬林說。

2021年中，江西新余市的東鑫曜陽老年公寓發生“暴雷”。辦案人員發現，項目公司通過老年公寓吸取大量資金用于房地產和酒店項目，甚至遠赴西南省份搞房地產。結果并沒有做起來，所有的項目都虧了錢，約有2000多位老人受到損失。

宜春市百樂休閑福利服務中心旗下的養老機構則出現“超賣”。有會員發現，該機構不僅在資金鏈斷裂后繼續簽合同，且實際床位數僅為購買床位的老人數的五分之一。2021年中，法院以涉嫌非法吸收公眾存款逮捕了有關人士。

今年11月28日，民政部下發了關于加強養老機構非法集資防范化解工作的意見。由此不難反推，養老機構扎堆“玩金融”，暴雷頻頻。

那些“玩金融”的養老機構，有不少是在效仿泰康集團。在保險行業人士王健看來，這完全是對泰康模式的誤解。他對八點健聞解析：首先，泰康集團實力雄厚，資產超過2萬億，多個板塊均對養老業務提供支撐。其次，泰康更多是以養老社區的床位促進壽險保單的銷售，而后者帶來了豐厚的保費現金流。因此押金對他們來說只是錦上添花，預收政策的變化只是拉長了投資回收期，不會活不下去。

對此，楊萬林干脆地概括：養老社區只是其保險業務的底層資產——養老機構是保險產品的“展示面”，在養老社區的所有投入，最終都會增加保險的銷售。

此外，泰康非常老到地進行了規避風險的安排。王健看過他們給到壽險客戶的入住確認函，只承諾屆時會安排房源保證入住，但并沒有與具體的養老社區房產相對應。如果客戶意愿入住的養老社區滿員了，可以安排到同等檔次的其它地方——“相當于泰康售賣的只是一個若干年后行權的期權”，王健說。

同時，泰康要求需要入住的客戶提前18個月通知。王健指出，這是留了足夠的時間以籌措房源。通過上述安排，泰康完全規避了養老社區“超賣”的風險，操作時間上也游刃有余。

早已退局的老“玩家”和產業的搖擺向前

把辦養老變成玩金融，并不是養老產業里最初的游戲。

1999年，中國60周歲以上老年人口占總人口的10%，按照國際通行標準，我國人口年齡結構已進入老年化階段。進入新世紀后，人口老齡化速度持續加快，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%;65歲及以上老年人口達2億以上，占總人口的14.2%。國人的養老需求凸顯。

2011-2013年，在老年人口突破兩億之際，國家出臺了一系列與養老服務產業有關的政策與文件，包括《中國老齡事業發展“十二五”規劃》、《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》、以及《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》等。

政策層面的關注和推動，使養老問題沖出單個家庭，匯聚成一股“需求潮”，嗅覺敏銳的資本快速響應，各路“玩家”紛紛涌入。有需求，有供給，市場就此形成，養老產業雛形初顯。

風生水起的2012年被稱為中國的“養老元年”。聞風而動的先行者中，最多的便是保險系、房企系、和央企系公司。

保監會2010年發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》，拓寬了保險資金投資范圍，以中國人壽、新華人壽、太平洋、平安養老等為首的壽險公司積極參與房地產開發，聯動保險產品鎖定客戶，掀起了養老地產建設的高潮。

房企系則是另一個極端：為了應對宏觀調控，它們需要重新調整發展重心。以萬科、華潤、首創、保利等為代表的龍頭企業，率先轉向潛力巨大的老年地產市場。

“中字頭”的國有企業同時承擔著一部分社會責任。在國家號召發展養老產業時，他們也成為不可小覷的力量。中國石化、中國水電、中國石油等聽上去與養老“八竿子打不著”的企業紛紛規劃立項，重金投入養老地產項目。

盡管入局的原因不同，但這些“老玩家”們的玩法大同小異：用“養老”的概念作為包裝，獲取各種政策支持和稅費優惠，大搞房地產項目。當時市場上的這類項目包括高端養老社區、異地養老社區、旅游養老項目等，最為著名的有北京的“太陽城”國際老年公寓、上海的“親和源”老年公寓等。

行業的勃興也觸發了資本市場的活躍。2015-2016年，資本對養老項目的投資熱度達到空前高潮，炙手可熱的上海“親和源”老年公寓和北京匯晨分別被宜華健康、光大控股收購。《中國養老服務行業資本投資及收并購的全景回顧、趨勢研判》一文中提到，共有22家養老公司先后被資本投資或收/并購，占比超過50%。上海中金瑞華(佰仁堂)利用這兩年的窗口期，實現了10000+床位的快速擴張，這在世界養老發展史上也“極為罕見”。

這場“狂歡”在2017年快速退潮。2017-2020年，資本對養老產業的出手，漸漸從規模擴張轉型到投后管理。通俗來說，資本從關注“養老床位”轉向關注“客戶流量”，擁有更多高質量、粘性強的老年客戶的機構更加得到青睞。

資本是冷血的，但同時也是風向標，上述轉變宣告假養老之名進行房地產開發的時代終結。國人“未富先老”、高齡老人失能失智需要專業照護等因素，讓大量定位高端或位置偏遠、缺乏配套服務的養老房產空置，入住率無法快速上漲。而中銀國際的分析報告指出，養老機構達到80%的入住率才能實現收支平衡。

養老房地產的潰退也讓決策層意識到，養老行業的社會福利性質很強，需要更多政府扶持與參與。然而，有些陷入困境的養老機構等不及優惠政策，不得不騰挪資金以維持運轉;還有一些則和楊萬林此前的觀察相一致，從一開始就沒打算深耕行業，而只想打著養老的旗號玩金融。

行業起起落落，是誰還在經營養老產業?

2010年，吳天新抵押了自己的房子，租了上海的一處房產，帶領十幾個員工，白手起家做養老。在那之前，他曾涉足汽車等多個行業，因為看好養老產業未來的發展，他毅然踏入這個當時還是公辦機構占主流的領域。

吳天新的團隊中無人接觸過養老行業，更沒人懂護理，他們從給老人洗澡、做飯開始做起。兩三年后，擁有500個床位的養老院入住率達到100%;又經過近十年的發展，吳天新創立的品牌醫養機構實現了連鎖經營，擁有3家養老院和3家護理院，在疫情之前基本都是滿員的狀態。

十多年大浪淘沙，養老產業留下的多是像吳天新一樣踏踏實實的經營者或投資人。不同于投機者追求“快速變現”，這些人是在用“長期主義”的心態做實業。

毋庸諱言，養老行業前期投入大，回收時間長，租賃來的業務用房無法抵押、融資困難，對人力資本的要求也很高。那么，養老還是一門好生意嗎?

留在“決賽圈”的項目，可以按照經營主體大致歸為三類：第一類是國企辦養老，雖然也在虧損，但是現金流充足，運營團隊壓力不大;第二類是政府出物業投硬件、社會資本負責運營的“公建(辦)民營”，前期投入少，有公信力背書;第三類是社會資本辦養老，由于前期投入大、回收時間長、成本不斷上升等因素，幾乎“肯定虧損”。

“大多數項目最多達到社會平均投資收益率水平”，楊萬林介紹，養老機構最主要的成本有兩塊：其一是物業成本，包括房租和設備的折舊和維護;第二塊是運營成本，其中最大的支出是快速上漲的人工成本。作為一個以服務品質為本的行業，這些剛性成本很難松動。

“養老機構活得好不好，取決于其經營管理水平。”因為工作需要，王健考察過200多個養老項目。他給八點健聞講述了一個生動的案例：某高端養老院擁有一個室內恒溫游泳池，為了在保溫的同時降低能耗成本，每天晚上老人們游完泳后，院長會安排人把泳池罩住，以減少熱量損耗。“如果不注意細節，從早到晚地加熱泳池，一個月在燃氣費上花20萬都是有可能的。”

“節流”的路難走，那么就攻“開源”。吳明英是吳天新的女兒，近幾年被父親動員回家“子承父業”。她同樣認為養老院的成本很難壓低，“最主要的還是提高入住率”。

吳明英表示，自己始終不擅長玩金融，就是做實業，抱著必勝的信念去做每一家。她認為自家品牌與眾不同的地方在于，創始人是從一線開始做起來的。“和我父親一起創業的老員工們非常吃苦耐勞，全身心撲在事業上，非常投入。現在我們要考慮這種精神如何傳承的問題。”

楊萬林認為，如今存活下來的養老機構還有一個共同點：定位于不同程度失能失智的剛需人群，為他們提供照護服務。尤其在上海，由于有長護險試點以及針對老人護理的政府補貼，老年人個人花很少的錢就能得到很好的護理，因此相關機構的入住率高。養老行業的明星企業“福壽康”就主要得益于這種營收模式，其利潤絕大部分來自于長護險，雖然仍是微利運營，但保證了穩定發展。

另外，受到經濟、政策、以及人口老齡化程度影響，在不同的城市或區域，經營養老項目面臨的挑戰不同。華南某大型健康產業集團負責人徐兵告訴八點健聞，由于深圳的老齡化率低(注：第七次人口普查數據顯示，深圳60歲及以上人口比例為5.36%，同期上海的數據為23.38%，是深圳的4.4倍)，因此這里的養老項目資金回收周期比上海要長，平均入住率只有30%左右，普遍面臨較大的運營壓力。

有一個理由支撐著眼下深耕養老行業的經營者們：目前整體的養老需求可能還沒有充分釋放，再過15-20年，等60后到了要住養老院的時候，社會上的老人將更多，整個群體的意識越來越強，消費能力也比較高，這是大勢所趨。但如行業人士所言，“如果等到那時候想再入局，就沒有機會了。”