京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風向標，全面落地“認房不認貸”政策意義非同一般。中國證券報記者在剛剛過去的周末實地調研發現，京滬樓市成交量出現脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對平淡;京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩。專家表示，在“認房不認貸”政策落地后，接下來建議多措并舉、供需同步發力，實現房地產市場平穩發展。

京滬兩地成交“躁動”

“北京的樓市很久沒這么熱鬧了!”已從業10年的鏈家大興片區中介人員王虹告訴中國證券報記者，“‘認房不認貸’政策落地后，最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多，周末兩天我帶了十幾撥客戶，都沒顧上去門店。剛帶完一波客戶，馬上迎來下一波看房的客戶，可把我忙壞了。”

看房大潮帶動成交量水漲船高。“‘認房不認貸’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上個周六上漲超100%;新房成交超過1800套，而整個8月網簽只有3100套。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“政策效果可以說是立竿見影。”

上海樓市同樣在周末躁動起來，但新房和二手房市場卻是“冰火兩重天”。

9月3日中午，中國證券報記者來到“保利聯發·光合臻園”項目現場發現，售樓處外面停靠的車輛已排出數百米。一位姓顧的銷售人員稱，“7月只賣出十幾套，8月下旬開始回暖。政策落地后，周六就來了240組看房的客戶，一直持續到晚上8、9點，一天就賣出12套，今天上午又賣出去幾套。”

不過，中國證券報記者走訪發現，上海二手房市場對政策的反應相對平淡得多。有房產中介人員表示，除了價差、品質等因素外，二手房貸款成數依然較高是重要因素。“在‘認房不認貸’政策下，名義上首付是35%，但上海二手房政策目前仍執行‘三價就低’原則，這樣一來，許多二手房的實際首付要到40%-50%。”

與京滬樓市的火熱相比，深圳樓市表現相對溫和，但市場情緒也明顯回暖。

9月3日，在深圳南山核心地段的“綠景白石洲·璟庭”項目售樓處，銷售經理陳華平告訴中國證券報記者，“8月30日‘認房不認貸’政策落地后，帶看量增加超過40%。我們已經連續4個晚上忙到11點多，今天一大早我又接待了好幾撥客戶，嗓子都啞了。”

深圳二手房市場也開始回暖。深圳福田區樂有家中介曾凡告訴中國證券報記者，9月2日，其所在門店一天就成交3套二手房。而他所在片區6個門店，整個8月總共才成交5套。“總體來看，政策落地后，深圳二手房市場有所回暖，但從跟客戶的交流來看，我感覺觀望情緒依舊比較濃厚。”

相對而言，廣州在四個一線城市中樓市反應最平淡。在廣州天河區保利天匯項目營銷中心，銷售人員告訴中國證券報記者，政策落地后看房的人數只是略有增加。記者走訪的黃埔區和增城區幾個樓盤則更為冷清。比如，在增城區中新鎮某項目售樓處，近一個小時竟沒有一個客戶到訪。

四地房價整體平穩

“認房不認貸”政策落地會否引發一線城市房價新一輪上漲，成為市場熱議的話題。在廣州、深圳、上海、北京發布“認房不認貸”政策后，網上均出現開發商“取消優惠”“收回折扣”“連夜漲價”的傳言。但中國證券報記者調查發現，這些基本上都為謠言。

比如，8月30日，廣州“認房不認貸”政策剛落地，一則“白云保利瓏明公館項目優惠回收及漲價通知”開始在網上大面積流傳。對此，保利發展相關人士回復中國證券報記者稱，該“通知”是假的，公司已經注意到并在處理此事，后面不排除走司法途徑的可能。

再比如，9月1日，北京“認房不認貸”政策落地后，“收回折扣”“調漲5%”等打著開發商名義的多幅海報在微信朋友圈刷屏。不過，中國證券報記者依次致電相關樓盤發現，“92折”等折扣力度仍然保持不變，并沒有出現取消折扣變相漲價甚至直接上調價格的現象。

“從新房市場來看，目前開發商項目去化的壓力普遍很大，‘認房不認貸’政策不足以徹底扭轉市場供需關系，開發商取消折扣甚至漲價的炒作只是營銷噱頭，而且新房本來就是政府指導價，除非特別熱的樓盤，開發商才有取消優惠的可能。”豪宅網總經理劉軍對中國證券報記者表示。

從二手房市場來看，中國證券報記者調研發現，盡管個別房東在政策出臺后有小幅上調價格的試探，但整體上缺乏漲價的基礎。

值得關注的是，“認房不認貸”政策落地后，多地二手房掛牌量激增，市場去庫存壓力進一步加大。在此情況下，二手房價格整體難言上漲。以北京二手房市場為例，中國證券報記者從鏈家拿到的數據顯示，周末兩天北京二手房掛牌房源猛增3300套，截至記者發稿時已達到154370套。

鏈家中介人員李梅告訴中國證券報記者，“北京二手房掛牌房源保持在10萬套至11萬套是一個比較健康的狀態，但從今年6月開始，二手房掛牌房源一直保持在14萬套上下，現在猛增到15萬套以上。同時，還有很多房源沒來得及展示出來，周末兩天幾乎每個小區都有新增房源，大一點的小區一天增加10多套。”

從深圳二手房市場看，諸葛找房數據顯示，“認房不認貸”落地首日，深圳漲價房源量為108套，業主信心有所提升;降價房源量達259套，仍是主流。

供需兩端同步發力

在北上廣深四個一線城市全面落地“認房不認貸”政策后，政策未來應如何進一步發力，穩住房地產市場?

“一線城市‘認房不認貸’政策信號意義重大，未來一段時間或帶動一波購房需求入市，有望進一步修復市場信心。加之二三線城市‘認房不認貸’政策落地速度加快，有望帶動全國市場預期進一步好轉，‘金九銀十’行情可期。”中指研究院市場研究總監陳文靜對中國證券報記者表示。

不過，張大偉表示，“需要注意的是，周末兩天的成交很多屬于政策剛落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前積壓的需求，樓市的回暖程度還要看后續的變化。預計京滬兩地成交量在9月出現環比大幅上漲后，進入10月市場可能在消化存量需求后再次企穩。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國證券報記者表示，接下來建議多措并舉、供需同步發力，降低利率、降低稅費，鼓勵開發商合理定價、降價促銷，加大公共服務補短板力度，同時在居民收入端、就業端更多著力，穩定居民預期，綜合發力讓樓市穩定下來。

陳文靜建議，當前房地產市場預期較弱，想要扭轉行業下行趨勢，需求端可以通過降低二套首付比例，下調貸款利率加點數，進一步降低改善人群的購房門檻和購房成本。同時，可以調整京滬普宅認定標準，如通過降低非普宅首付比例的方式進行優化。另外，進一步降低交易稅費，降低居民購房成本。

在供給端，陳文靜建議，在房地產銷售未實現整體企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要。只有供求兩端協同發力，才能最大程度保障房地產行業平穩健康發展。當前，房地產銷售仍沒有明顯改善，部分房企流動性仍較為緊張，需進一步加大房企在融資、稅費等方面的支持。

58安居客研究院院長張波則告訴中國證券報記者，針對不同的城市、不同的潛在購房人群，政策還應該進一步細化，精準發力。“比如，‘認房不認貸’對改善性住房需求已給出很好的政策空間，建議二套房首付比例不作大的調整，甚至可以只調整‘普通住宅’標準。”

“二線城市政策的細化要求較高，建議二套房首付進行下調，但需要‘一城一策’。對于三四線城市，暫時不建議做更大的政策放松動作，給未來留出政策空間。”張波表示。