近日，淄博發(fā)起了“以舊換新”購房活動(dòng)，引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

淄博地產(chǎn)專家李元告訴中國(guó)新聞周刊，今年7、8月份，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較為低迷，無論是新建商品房還是存量房，數(shù)據(jù)都不盡如人意。

雖然今年上半年淄博因?yàn)闊净鸪鋈Γ?ldquo;外地游客吃個(gè)燒烤順便買套房”也曾一度登上熱搜，并為淄博經(jīng)濟(jì)帶來種種利好，但這一現(xiàn)象并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。“短期內(nèi)可能會(huì)有一定程度的刺激效應(yīng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)市場(chǎng)的影響不太明顯。”李元說。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，7月，淄博新建商品住宅價(jià)格環(huán)比略微上漲0.01%，結(jié)束2023年6個(gè)月環(huán)比下跌，但價(jià)格調(diào)整壓力仍在。

據(jù)悉，該活動(dòng)由淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起，“以舊換新”活動(dòng)的核心概念，是通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，為購房者優(yōu)先提供優(yōu)質(zhì)房源，滿足置換需求，加速存量住房銷售成交，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。同時(shí)，凡在淄博具有出售自有住房，購買新房意愿的群眾，均可參與“以舊換新”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)新聞周刊，和今年3月份市場(chǎng)行情相比，淄博當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一些新的壓力，需要進(jìn)行提振，開展“以舊換新”購房活動(dòng)，體現(xiàn)了淄博在房地產(chǎn)市場(chǎng)中積極創(chuàng)新，進(jìn)一步盤活二手房和新房方面的考量。

“電話快被打爆了”

家住淄博張店區(qū)，從事餐飲行業(yè)的趙新德告訴中國(guó)新聞周刊，自淄博推出“以舊換新”購房活動(dòng)后，他第一時(shí)間咨詢了相關(guān)信息。

趙新德和父母及兩個(gè)孩子，一家6口居住在一個(gè)老舊小區(qū)的小三居里，房子不到80平米，隨著孩子日漸長(zhǎng)大，居住環(huán)境顯得越發(fā)局促，他們一直想要換一套更大、更新的房子。

然而，受限于預(yù)算，他們無法在同地段購買新房，只能寄希望于用市區(qū)的老房子置換一套郊區(qū)的新房子。但即便如此，他們的換房計(jì)劃并不順利。

由于當(dāng)前樓市不景氣，他們掛出去的房子一直沒有賣出去，因此不敢也沒有條件購買新房，他們擔(dān)心交了定金后一旦舊房沒有及時(shí)賣掉，就會(huì)面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。

鑒于此，趙新德決定參加“以舊換新”購房活動(dòng)，希望能通過這個(gè)機(jī)會(huì)置換到一套不錯(cuò)的新房。

同樣居住在張店區(qū)的李尚也有意向參與這個(gè)活動(dòng)。他對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，他和父母名下?lián)碛胁簧俜孔樱艘惶谆榉渴切路客猓渌孔佣急容^老舊。他認(rèn)為隨著時(shí)間推移，這些老舊房子將越來越難以出售，因此他想借此機(jī)會(huì)將其“換新”。

李元認(rèn)為，淄博的房地產(chǎn)市場(chǎng)與許多三四線城市一樣，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)價(jià)格和交易量齊跌的時(shí)代。他說，房地產(chǎn)交易量低的主因是購房信心不足，盡管許多購房者希望改善居住條件，但受困于有限的預(yù)算，只能將手中的房子出售了，才有條件購置新居，基于這一情況，才有了“以舊換新”活動(dòng)。

“以舊換新”購房活動(dòng)基本流程為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后，意向客戶前往與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作的新房樓盤選定新房，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議，并交納新房意向定金。

之后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)意向客戶的存量住房進(jìn)行查證、驗(yàn)房、實(shí)勘等。同時(shí)，為了加速存量購房售出進(jìn)度，開發(fā)商會(huì)支付一筆營(yíng)銷費(fèi)用給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，用于舊房的售前裝修、保潔和制作短視頻等宣傳活動(dòng)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將在協(xié)議期限內(nèi)協(xié)助客戶出售舊房。若存量住房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購房群眾按約定流程辦理新建商品房購買手續(xù)，若期間無法賣掉，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定退還意向定金，營(yíng)銷費(fèi)用則由開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)，購房者無需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。

“關(guān)于這筆營(yíng)銷費(fèi)用，根據(jù)房子情況，價(jià)格不一，大概需要幾萬元。”李元說。

據(jù)他了解，自“以舊換新”購房活動(dòng)發(fā)起后，許多購房者表達(dá)了興趣，關(guān)注度非常高，“電話快被打爆了”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類活動(dòng)不僅僅是簡(jiǎn)單的中介工作，幫忙出售二手房和購買新房，與以往的交易相比，此類二手房的出售有兜底機(jī)制，這在一定程度上增加了換房的可能性。

不過，有不少評(píng)論認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，居住屬性愈發(fā)突出，人們對(duì)房子本身的品質(zhì)會(huì)更加重視，因此有不少聲音認(rèn)為，舊房換新房，本質(zhì)上還是促銷手段之一。

實(shí)際成交可能低于預(yù)期

事實(shí)上，淄博并非第一個(gè)提出“以舊換新”購房概念的城市。

早在今年3月，深圳一樓盤推出了“以房換房”的活動(dòng)，交換原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。該價(jià)值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：新房?jī)r(jià)格以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公布為準(zhǔn)，舊房?jī)r(jià)格以房產(chǎn)所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價(jià)為準(zhǔn)(若半年內(nèi)無成交，以一年內(nèi)成交均價(jià)為準(zhǔn))。

不過，需要注意的是，該“以房換房”活動(dòng)，是以開發(fā)商的公寓房換業(yè)主的住宅房，因此飽受質(zhì)疑，更多地被認(rèn)為是開發(fā)商花樣促銷的“噱頭”。

此后的8月5日，湖北省武漢市江夏區(qū)也曾在其出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的若干措施》提到“以舊換新”，具體為在該措施發(fā)布之日起，出售自有住房，并在2023年12月31日前，在江夏區(qū)購買新建商品住宅的個(gè)人(家庭)，按購買新建商品房合同成交金額的1%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

與此同時(shí)，在淄博發(fā)出“以舊換新”購房活動(dòng)的第二日(9月7日)晚間，“南京發(fā)布”微信公眾號(hào)發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展南京最新舉措》，共涉及六項(xiàng)措施，其中一項(xiàng)措施即“賣舊換新”。

該措施提到，由南京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，搭建“換新購”超市，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)。

淄博一家房產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)告訴中國(guó)新聞周刊，雖然“以舊換新”看似噱頭十足，但實(shí)際成交會(huì)遠(yuǎn)低于預(yù)期，“幾乎所有業(yè)主希望能將舊房賣得高一點(diǎn)，買的新房?jī)r(jià)格低一點(diǎn)”。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，“以舊換新”屬于樓市新舉措，在很多方面都屬于新嘗試。在推進(jìn)過程中，關(guān)于舊房的價(jià)值評(píng)估顯得尤為重要。他表示，考慮到二手房交易周期長(zhǎng)，為了盡快出售房產(chǎn)，業(yè)主可以在價(jià)格方面做出一定讓步。

據(jù)知情人士介紹，為了更好推進(jìn)“以舊換新”工作，淄博當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地產(chǎn)協(xié)會(huì)成立了專門的“以舊換新”小組，和有“以舊換新”的購房意愿的客戶進(jìn)行溝通。

“我們會(huì)委托第三方評(píng)估公司對(duì)意向客戶原有房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，也會(huì)和業(yè)主簽訂委托書，委托書中我們提供了18項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，包含房屋的查驗(yàn)、保潔、基礎(chǔ)維修、提供裝修設(shè)計(jì)方案等。此外，為了提高舊房售出效率，我們還請(qǐng)了一些大V和我們一起賣。”該知情人士透露。

不過，在北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣看來，“以舊換新”看似舊房換新房，實(shí)際上類似于“連環(huán)單”，賣掉老房購買新房，只是把中間的流程進(jìn)行了簡(jiǎn)化，減少了交易成本和流程，但是本質(zhì)依舊沒變，依舊需要注意購買新房的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

他告訴中國(guó)新聞周刊，換房者需要詳細(xì)了解整個(gè)交易流程，并注意查看所有需要簽署的書面文件，務(wù)必把握一個(gè)大原則：只要是沒有寫入合同的，都有可能無法兌現(xiàn)。此外，他建議換新房的時(shí)候盡量選擇現(xiàn)房。“現(xiàn)在期房的風(fēng)險(xiǎn)普遍比現(xiàn)房高。”