2月24日，人民銀行、銀保監會起草了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》)，培育發展住房租賃市場，促進房地產市場平穩健康發展。

《意見》圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業可持續為基本前提，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系，共17條。涉及加強住房租賃信貸產品和服務模式創新;拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道;加強和完善住房租賃金融管理等重要內容。

創新團體批量購買租賃住房信貸產品

具體來看，《意見》涉及幾大亮點：

租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發項目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

創新團體批量購買租賃住房信貸產品。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。

支持發放住房租賃經營性貸款。住房租賃企業經營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，可用于置換物業前期開發建設貸款。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

創新住房租賃擔保債券(CoverBond)。

穩步發展房地產投資信托基金(REITs)。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，《意見》對保障性和市場化租賃住房全覆蓋。去年2月，銀保監會和住建部發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，加強對保租房建設運營的金融支持。《意見》進一步將金融支持的范圍擴大至市場化長租房，并在總結相關金融機構實踐經驗的基礎上，給出了較為明確的引導和規范。此外，對自持物業的住房租賃企業支持力度較大。

招聯金融首席研究員董希淼對第一財經表示，從長遠看，應加快探索和發展房地產新的發展模式，堅持租購并舉，大力發展長租房市場，推進保障性住房建設。金融機構要以此為契機，優化房地產金融業務結構，調整資源配置方向和重點，加快創新產品和服務，加大對住房租賃市場的支持和服務。

金融配套陸續跟進

住房問題關系民生福祉。據住房城鄉建設部副部長姜萬榮介紹，2021年、2022年，全國建設籌集330萬套(間)保障性租賃住房，大約可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

毫無疑問，保障性租賃住房已經成為保障居民住房需求的重要抓手，相應的住房金融配套服務也在陸續跟進。

近年來，相關部門出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。

2015年末的中央經濟工作會議首次提出發展住房租賃市場;2016年《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，培育和發展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。

2021年《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，稱保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

2022年初，央行發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

2022年11月，央行、銀保監會《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(也稱“金融16條”)加大了住房租賃金融支持力度，提出優化住房租賃信貸服務，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

2022年12月，國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要(2022~2035年)》，提出完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。

徐躍進對第一財經表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產業新發展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發展出臺了一系列支持性政策。《意見》的發布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發展。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，未來，住房租賃市場將逐漸成為房地產市場的主要組成部分。未來，新型城鎮化將推動區域性住房需求提升，住房供給也將提供更加多元化的選擇，租賃住房比重將有望上升，更好地匹配和滿足居民住房需求。隨著房地產市場的健康發展，與之相關的房地產產業鏈下游的消費品，需求也將不斷擴大，包括傳統的建筑、建材、裝潢材料等商品需求，還有產品升級的新家電、新能源汽車等消費需求將逐步釋放，形成支撐國內需求和經濟長期向好的重要推力。