近日，香港中文大學(xué)(深圳)人文社科學(xué)院發(fā)展與治理教研部主任、校長(zhǎng)講座教授陶然公開表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)下行，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重過(guò)剩，建議未來(lái)二三十年內(nèi)，不要出臺(tái)任何針對(duì)普通住宅的房地產(chǎn)稅政策，通過(guò)制度性的政策改革，全面穩(wěn)定一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)。

在他看來(lái)，中國(guó)現(xiàn)有的地方治理和財(cái)政體系根本不適合房地產(chǎn)稅，比如，中國(guó)城市戶籍家庭90%多有一套住房，至少30%有兩套或兩套以上住房，當(dāng)下必須采取措施緩解兩套以上住房持有者拋售，這就需要政府明確未來(lái)相當(dāng)時(shí)期不會(huì)收房地產(chǎn)稅。

一石激起千層浪。不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，當(dāng)前《房地產(chǎn)稅法》已經(jīng)進(jìn)入立法流程，但具體出臺(tái)時(shí)間尚未確定。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)稅立法需要考慮到方方面面的問(wèn)題，比如怎樣處理房地產(chǎn)稅和土地出讓金的重復(fù)征收問(wèn)題，目前這個(gè)難點(diǎn)仍未有好的解決方法。不過(guò)，他也表示，盡管房地產(chǎn)稅立法難點(diǎn)多、涉及面廣，當(dāng)前不是房地產(chǎn)稅立法的好時(shí)機(jī)，但不等于不再推進(jìn)，立法的大方向并不會(huì)發(fā)生改變，也不會(huì)影響試點(diǎn)工作的進(jìn)行。

房地產(chǎn)稅動(dòng)態(tài)不斷

自2013年，黨的十八屆三中全會(huì)首次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革起，我國(guó)房地產(chǎn)稅改革正式拉開序幕。

在2017年的十九大上，頂層設(shè)計(jì)確立推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，逐步建立完善現(xiàn)代的房地產(chǎn)稅制度。

隨后的2018年9月，在《十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，房地產(chǎn)稅法被列入第一類目第48項(xiàng)。這一類目屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。彼時(shí)，有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。但在十三屆人大常委會(huì)任期內(nèi)，房地產(chǎn)稅法未提請(qǐng)審議。

2021年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息不斷，相關(guān)工作加速落地：2021年10月23日，全國(guó)人大常委會(huì)決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

然而，2022年3月16日，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)問(wèn)題表示：“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。”

2023年初，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉發(fā)表了題為《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》的文章，其中指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開展試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)各地樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，這個(gè)表態(tài)被認(rèn)為是“房地產(chǎn)稅要來(lái)了”的前奏。

4月，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，有助于推動(dòng)全國(guó)房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，將消除房地產(chǎn)稅全面征收的主要技術(shù)障礙，為其提供前置條件。

不過(guò)，今年9月，《十四屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》對(duì)外公布，房地產(chǎn)稅立法依然未出現(xiàn)在此次立法規(guī)劃中。

在施正文看來(lái)，按照全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，試點(diǎn)授權(quán)的期限是五年，今年是做出試點(diǎn)授權(quán)決定的第三年，理論上說(shuō)未來(lái)兩年試點(diǎn)仍然有可能。

按照預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅改革的路徑，將在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，取得經(jīng)驗(yàn)和設(shè)計(jì)好方案后，再上升到法律層面，從而向全國(guó)有序推進(jìn)。

穩(wěn)樓市仍是當(dāng)下重點(diǎn)

事實(shí)上，當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于復(fù)蘇階段，此時(shí)并不是房地產(chǎn)稅落地的好時(shí)機(jī)。

在政策層面，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付、“以舊換新”等政策組合拳不斷推陳出新。

國(guó)金證券研報(bào)顯示，7月召開的政治局會(huì)議定調(diào)后，8月底各地政策開始密集落地，當(dāng)前二三四線城市政策已應(yīng)出盡出。特別是山東淄博、濟(jì)南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等多個(gè)城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)，通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。對(duì)舊房的出售的“兜底機(jī)制”，使得換房的確定性增加，對(duì)于激活房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極作用。

而一線城市中，廣州已于9月放松外圍限購(gòu)、調(diào)整首套商貸最低首付比例為30%、調(diào)整二套商貸最低首付比例為40%;11月22日，深圳市住建局發(fā)布調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，將享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為住宅小區(qū)建筑容積率1.0及以上，且單套住房套內(nèi)建筑面積小于等于120平方米或者單套住房建筑面積小于等于144平方米，此外，深圳還發(fā)布了調(diào)整二套住房的最低首付比例的通知：二套住房個(gè)人住房貸款最低首付比例由原來(lái)的普通住宅70%、非普通住宅80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此類政策對(duì)剛需和改善型購(gòu)房需求的釋放，以及二手房的盤活等帶來(lái)積極作用，利好新房二手房、買與賣等交易需求的提振。

“從一線城市政策的邏輯來(lái)說(shuō)，落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付和利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要工具。此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，深圳調(diào)整二套住房的最低首付比例的通知，將二套住房個(gè)人住房貸款最低首付比例由原來(lái)的普通住宅70%、非普通住宅80%統(tǒng)一調(diào)整為40%，這為后續(xù)一線城市的政策動(dòng)向預(yù)判創(chuàng)造了更好的條件。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

按照國(guó)金證券預(yù)計(jì)，后續(xù)一線城市有望出臺(tái)放松遠(yuǎn)郊限購(gòu)等支持性政策，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。