深圳房地產(chǎn)市場在11月22日這一天接連迎來兩個重磅利好政策。其一為自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成;其二為優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價750萬元以下(含750萬元)”這一價格限制條件，通俗說就是“取消了豪宅線”。

兩條政策甫一發(fā)出，即引起市場高度關(guān)注。這兩項政策釋放了哪些信號?將對購房群體產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)性影響?其他一線城市是否有跟進(jìn)的可能性?《證券日報》記者就相關(guān)問題采訪了業(yè)內(nèi)多位專家解讀。

置換改善需求將激活

從此次深圳發(fā)布的兩項政策內(nèi)容來看，均為此前業(yè)內(nèi)呼聲最高的政策優(yōu)化方向。

據(jù)新華社消息，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。同日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》，將普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)”。即僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個條件，而取消了此前“實(shí)際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”這一價格限制條件。

對于深圳此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時直言，此舉符合市場預(yù)期。下半年以來，一線城市房地產(chǎn)需求側(cè)政策持續(xù)優(yōu)化，總體按照落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策、降低首付比例或房貸利率等思路進(jìn)行。而在四個一線城市中，此前廣州已經(jīng)下調(diào)二套房首付比例，如今深圳跟進(jìn)執(zhí)行且首付比例下調(diào)幅度較大，同時又調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，釋放的信號意義很強(qiáng)，利好樓市預(yù)期穩(wěn)定，無論對深圳自身市場還是其他城市而言，都有積極影響。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠也對《證券日報》記者表示，深圳本次優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)取消“總價750萬元”的限制，可以直接減少購房者的各項稅費(fèi)，降低購房者壓力。預(yù)計新政短期內(nèi)將刺激深圳房地產(chǎn)市場成交量明顯上升。

根據(jù)易居研究院測算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面積為120平方米，房價從800萬元漲到了1000萬元，且該房子已經(jīng)持有5年時間。那么，該住宅被認(rèn)定為普通住宅時，相比被認(rèn)定為從此前的非普通住宅，稅費(fèi)減少約46.2萬元(房價5%)。

在葉銀丹看來，此次政策調(diào)整后，普通住宅認(rèn)定不再看總價，利好部分總價超過750萬元房子的交易，尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費(fèi)成本。在二手房交易中，普通住宅稅費(fèi)為1%，非普通住宅為1.5%，也就是說，隨著此次政策調(diào)整，未來滿足條件的二手房交易可以直接減少0.5個百分點(diǎn)的稅費(fèi)。同時，二套房首付比例的降低，加上前期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策的落地，多項重磅利好政策疊加，將有助于激活深圳房地產(chǎn)市場的置換改善需求，促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場回暖。

在楊紅俠看來，此次深圳降低二套房首付比例并調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步向市場釋放了積極信號，有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期，激發(fā)潛在的剛需及改善型需求釋放，預(yù)計短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場成交量將明顯上升。

一線城市跟進(jìn)可能性大

盡管9月份以來房地產(chǎn)支持政策在供需兩端持續(xù)優(yōu)化，但從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，政策效果似乎正在邊際減弱。

根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)計算得知，從10月份的單月數(shù)據(jù)來看，雖然商品房銷售額同比降幅連續(xù)3個月收窄，但商品房銷售面積的同比降幅卻略有擴(kuò)大。

對此，葉銀丹認(rèn)為，深圳此次連出兩大新政，對于房地產(chǎn)市場將起到較大的帶頭作用。另外，從成交數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前不只是深圳的房地產(chǎn)市場成交低迷，上海、北京也面臨著類似的情況。這也說明，上一波“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放，目前亟需新一輪的政策支持。預(yù)計未來在“因城施策”背景下，不排除北京、上海將視市場變化適時推出降低二套房首付等相關(guān)政策，以提升房地產(chǎn)市場活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次深圳的樓市支持政策具有風(fēng)向標(biāo)意義。從一線城市政策來看，落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低首付和房貸利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。而此次深圳的兩大新政，顯然為后續(xù)北京、上海兩個城市取消“豪宅線”創(chuàng)造了有利條件。

葉銀丹認(rèn)為，后續(xù)除了進(jìn)一步下調(diào)首套房、二套房的首付比例和貸款利率外，類似減免置換型住房換購稅費(fèi)，上調(diào)首套房和置換房的公積金貸款額度、延長公積金貸款年限等政策內(nèi)容，同樣可以期待。此外，一線城市和熱點(diǎn)二線城市也有可能逐步從非核心城區(qū)開始嘗試放松限購政策。