市場期盼已久的存量房貸利率下調，正式拉開了序幕。

9月1日，央行北京分行發布公告稱，2019年10月至今，北京地區首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率(LPR)+55個BP。一天時間，上海、廣州、深圳等多地的首套房貸利率下限情況均已出爐。

此前一天，人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)。新京報貝殼財經記者注意到，多家銀行已發布公告稱，將在有關部門指導下抓緊制定具體實施細則，盡快開展利率調整工作。9月1日，新京報貝殼財經記者以客戶身份詢問了多家銀行網點信貸人士了解到，目前暫未下發具體實施細則。

此次存量房貸利率下調，哪些人將受益，房貸利率能下調多少，如何向銀行申請下調以及能否提振樓市?

一問：存量房貸利率究竟可以下調多少?

無論通過新發放貸款置換存量房貸，還是通過更改合同的方式降低存量房貸利率，金融監管部門都對利率進行了底線把關。即調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

近年來我國房貸政策以“因城施策”為原則，因此各地在不同階段實施的首套房貸利率下限各不相同。

9月1日，多地人行公布了首套房貸利率下限，將為此后銀行在執行存量房貸利率下調政策時提供依據。其中，北京地區自2019年10月以來，首套商業性個人住房貸款利率下限為相應期限的貸款市場報價利率(LPR)+55BP;廣州地區自2019年10月8日至今則執行首套商業性個人住房貸款利率下限為LPR。

值得注意的是，每個地區在不同時間的首套房貸利率下限亦不相同。如深圳地區在2016年7月13日之前執行的下限標準為基準利率的0.7倍;而該地區在2019年10月8日至今則執行的是LPR+30基點。

二問：哪些人可以向銀行申請利率下調?

貸款人若想向銀行申請存量貸款利率下調，首先需要弄清自己在貸款時購房所在城市的存量房貸利率下限情況，再在對照合同中簽訂的利率查看是否仍有下調空間。

比如，去年2月份，北京地區部分銀行執行的最低首套房貸利率為LPR+105BP，高于當時北京地區首套房貸利率下限50個基點。因此若彼時有客戶按此利率在銀行貸款成功，本次或可享受房貸利率下調的政策，下調幅度不超過50BP。

不過，落實到操作層面，存量房貸利率將如何調整、調整多少仍需等待銀行的具體細則的出爐。

從金融監管部門下發的通知來看，此次存量房貸利率下調，只針對首套個人住房貸款的客戶。

《通知》中“符合條件的存量首套住房貸款”，是指2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

這意味著二套個人住房貸款客戶不在此次可申請調降的范圍之內，但該標準涵蓋了近期部分地區因“認房不認貸”政策而納入的剛需改善型購房貸款。同時，此次調降的存量房貸利率重點在商業個人住房按揭貸款上，因此公積金住房貸款并不在此次存量房貸利率下調之列。

此外，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請。

三問：如何申請存量房貸利率調整?

根據《通知》，居民在申請存量房貸利率時，可選擇兩種調整方式進行調整。其一是可以選擇與銀行商定，變更合同約定的住房貸款利率加點幅度。其二則是向銀行申請用新發放貸款來置換存量貸款。

具體選擇哪種方式，貸款人可以與銀行進行商定。不過，目前由于相關政策剛剛出爐，各家銀行正在加緊制定符合銀行特征的具體實施方案。目前仍需等待銀行的具體通知。

有業內人士預測，各家銀行可能會根據不同地區的差異來制定“一城一策”的具體實施方案。同時，監管層鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，不排除未來銀行會針對部分特定用戶實施統一的存量房貸利率下調的措施。

四問：銀行會愿意下調存量房貸利率嗎?

金融監管部門有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。

實際上，自去年以來，隨著各地房貸政策的不斷放松以及LPR利率的持續下降，新發放的首套房貸利率與存量房貸利率之間的差距相對較大。在一些地區，這一差距可達100個基點左右。疊加理財市場的波動，投資者收益縮水，因此銀行面臨大量的房貸客戶選擇提前還款。

“存量房貸利率下調的背景是因為提前還貸的量相對較大。而隨著存量房貸利率的下調，整個住房貸款提前還貸的因素會有一定程度的消化，反過來會帶來房貸量的增長。”招商銀行行長助理彭家文表示，隨著存量房貸利率下調，一定程度上會增強客戶的黏度，會讓銀行對客戶的經營進一步加深，從而對零售業務的增長有利。

此外，金融監管部門有關人士還指出，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

五問：本次下調對銀行和樓市有什么影響?

業內人士認為，此次下調存量房貸利率，將對銀行的凈息差構成一定的影響。但從當前政策內容來看，此次對于銀行凈息差的影響相對較小。

根據浙商證券銀行研究團隊測算，如果考慮中小銀行按揭利率定價偏高，這部分利率下降到當時政策底線，涉及按揭規模余額約11.8萬億。這意味著平均降幅不超過20BP，則對應整體按揭平均降幅僅6.1BP。

“新政方案對上市銀行凈息差的影響好于此前市場預期，且近期銀行已經開始新一輪存款利率下調，這意味著銀行的息差邊際得到保護。”浙商證券銀行研究團隊分析師梁鳳潔表示，此前人民銀行首提銀行合理利潤，在此基礎上有利于改善市場對于銀行息差和盈利性擔憂。

對于樓市而言，東方金誠宏觀首席分析師王青預計，存量房貸利率調整疊加差別化住房信貸政策的調整優化政策，意味著四季度樓市有可能出現趨勢性企穩向上過程，本輪房地產行業周期的上行拐點即將到來。

與降低存量首套住房貸款利率政策同日出臺的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，調整了首套房貸款的“加點”，統一下調了二套最低首付比，同時降低了新發放二套房利率下限。

“與今年一季度的階段性回暖不同，本輪政策內容觸及購房者關心的兩大核心問題——購房門檻和購房成本，對這兩項內容的優化調整將顯著帶動剛需和改善型住房需求的釋放并引導行業回歸良性循環。”王青指出，接下來的九十月份是傳統的銷售旺季，樓市回暖存在明顯的季節性因素影響。因此，想要準確判斷本輪政策的效果，一方面要看接下來樓市反彈的強度，另一方面還需持續關注金九銀十后樓市的上行趨勢能否得以延續。