從去年下半年的每35-40次帶看成交一套，到現在每20-22次帶看就能成交一套，春節前后，小原明顯感受到自己所服務片區二手房帶看成交率的提升。小原的感受并不是個例。北京商報記者近日在北京城六區走訪二手房市場了解到，包括朝陽大望路、東城和平里、豐臺木樨園和石景山魯谷等多個典型片區的二手房帶看成交率較去年下半年都有較大幅度的提升，部分片區的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短。

但來自一線經紀人的判斷，這并非所謂的熱火朝天的“小陽春”，積壓的需求、下調的報價是這波集中成交的關鍵。且從周成交的情況看，北京整體市場已經出現量增乏力的局面。待這部分低價房源成交后，市場將迎來橫盤期。

周期、帶看成交比都在提速

所謂帶看成交率，指的房源帶看次數與成功交易的點值。因大部分的賣方會選擇多家中介公司掛牌，因此并沒有官方口徑，更多的數據來自經紀人的口口相傳。

小原是一家頭部中介公司和平里片區的經紀人，據他介紹，自己服務的片區去年二手房市場的平均帶看成交率大概在2.5%左右，也就是帶看40次成交一次，今年開年至今，這一數據提升至5%上下。“這個數據并不是北京全市平均值，跟片區的活躍度有很大關系，我們去年帶看35-40次才會成交，豐臺木樨園片區就要增加到40-45次才成交，有時候會更多。”

馮偉是某頭部中介公司木樨園片區的一名經紀人，因為跟小原有過兩套互賣的房源，漸漸熟悉起來。

兩人有交集的小區在寶匯苑，是木樨園片區一個1999年前后的小區，也是馮偉“了如指掌”的一個小區。

“寶匯苑這樣的項目要更慢一些，物業差、臨街、超過20年了，這樣的項目帶看成交率要到2%，也就是50次可能才成功，但像悠勝美苑基本報價合適8-10次就算多的。”但馮偉也強調，哪一個小區的單體帶看成交率其實對經紀人來說意義并不大，服務片區的整體帶看成交率提升才是他們更看重的。他向北京商報記者證實了小原口中的帶看率差異和提升。“雖然提升的幅度不像小原他們和平里那么明顯，但還是有的，而且我個人服務的客戶90%都是醞釀很久的，一旦看定房源，成交周期非常短，這也是市場一種提升吧。”

同比降價的房源占大多數

盡管一南一北兩位頭部中介公司的經紀人均證實了目前北京二手房市場帶看成交率的提升，但他們并不認為“小陽春”全面到來。

“現在賣得快的要么是極為稀缺，要么是同比降價的。”小原以自己服務的和平里片區為例，目前比較搶手的小區為和平里中街3號院、和平新城等物業好、比較新的小區。而此前因升學大熱的地壇北里、化工大院以及青年湖小學對口片區均有不同程度的回落。

馮偉同樣表示，上述提到的寶匯苑，以該小區三套門店成交的房源為例，同為53平方米、西南朝向的大一居，低樓層，裝修程度大致相當，同為滿五唯一商品房，2021年4月、7月成交的兩套價格分別為319萬元和317萬元，今年春節前老客戶委托的一套報價僅為307萬元。

“雖然有業主著急賣的因素，但前兩套，特別是319萬那套也是著急賣，當時業主和我們的評估報價也在330萬元，眼下的307萬元報價目測一周之內就能成交，但這套房子一旦成交，買家對于這個小區新的心理價位也隨之形成。”馮偉表示。

對于兩位經紀人的判斷，北京商報記者走訪多個片區時多位房產經紀人也予以證實。在石景山區，京漢旭城一套88平方米的西南向、中間樓層兩居室近期的成交報價為563萬元，而在某頭部中介公司的后臺，去年同期戶型、樓層、首套二套條件差不多的房源，成交價為590萬元;在朝陽區，因教育配套曾受到家長追捧的珠江帝景近期的一套128平方米兩居室成交價格約為1178萬元，去年同期大致相當的房源成交價位1275萬元……

存量釋放的“臨界點”

“現在的問題是，雖然成交的效率提高了，但并不是小陽春就徹底來了。”服務兩個完全不同的片區，當下的境況也不盡相同，但無論是小原還是馮偉，從自身摸底市場以及與外帶客戶交流，眼下的北京市場回溫屬于“累計需求釋放”+“低價房快速成交期”。

在小原看來，現在有點像2020年的3、4月份，必須要買、不得不買的，碰上價格特別合適的，就快速出手。不一樣的是，當前購房者的耐心更強，賣了房子不著急買慢慢看的越來越多。“這可能就是市場穩定給購房者的信心，但小業主卻沒有這么淡定，市場還沒上行，小業主們的心態先躁動起來。”

小原直言，自己并不掌握北京全市的數據，但從公司領導開會反饋的信息來看，近期賣得好的都是那些報價比較“到位”的房源。據小原透露，目前公司的這類房源已經出現消化大于收房的情況，且小業主惜售的情況明顯。買家基于對市場的判斷如果持續，待這部分低價房源成交后，市場可能會迎來橫盤期。

小原和馮偉用近期他們有過帶看或成交的10個小區為例，包括前兩年大火的得勝片區，除了陽光麗景、中駿等次新盤、高端改善項目、老破小們均有下行。

小原服務的和平里片區中，此前同期成交量比較大的和平里五區、化工大院、地壇北里等，與去年同期比，大部分的報價下調了5%左右。“當然，也有不少業主要求報高的，我們一般的操作是說清楚我們對這套房子的判斷、合理的報價區間、成交的可能性，比較盲目報價浪費雙方的時間，但如果業主堅持高報，我們也只能尊重，但一般就不能是‘必看好房’了。”

來自機構的數據也證明了市場的不穩定：中原地產研究中心數據顯示，2023年第1周(1.2-1.8)北京二手房住宅成交量僅為1777套，較上周大幅下降44.87%;第2周(1.9-1.15)重回3000套以上，達到3361套;第3周(1.16-1.22)和第4周(1.23-1.29)受春節因素影響合計成交量為1988套;第5周(1.3-2.5)、第6周(2.6-2.12)北京二手房住宅成交量呈持續上升態勢，第5周二手房成交2814套，第6周為3190套。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，去年12月北京市場極端低溫，當前逐漸恢復到去年正常水平。從周成交的情況看，積壓需求為后續抬升奠定基礎，但可以看到北京整體市場已經出現量增乏力的局面。預計到4、5月份二手房如果沒有明顯的政策，市場將會迎來橫盤期。