剛剛過去的2023年，三亞的新房實現環比10連漲。在樓市整體下行的周期里，三亞似乎成為一個獨特的樣本。從年初到年末，三亞的人潮幾乎就沒有停息過。中產像是更愿意在三亞買房了。這背后是人們購房觀念的集體重塑。寒流里，這片不缺熱度的島嶼，成為承載平靜和希望的地方。而陽光和溫暖不只是三亞才有，一些和三亞相似的文旅小城，也再次被聚焦。

寒流里的復蘇

2023年年初，春天還沒來，王洛和丈夫徐睿回老家貴州過春節，濕冷的空氣穿透水泥墻，寒得人發抖。徐睿突然跟家人說，自己想在三亞買一套房子。

王洛知道，老公一直有一個三亞夢。盡管他們只去過一次三亞。

七年前，懷著二胎的王洛和家人一起到三亞過春節。在她的記憶里，那是個溫暖也歡樂的春節。一家十幾口人租了兩間大房子，除夕夜聚在一塊兒吃喝聊天，還拍了很多張大合影。徐睿開始對三亞念念不忘，他詢問爸媽：「要不要去三亞買套房?」老人二話不說就否決：「三亞距離遠，而且過年過節還是在自己家鄉好。每年就住這么一次，用得著花幾百萬買房嗎?」

盡管被拒絕，但此后，幾乎每年過冬，徐睿都會提出想在三亞買房。王洛了解丈夫的性格。他有強烈的家庭責任心，不做不在規劃內的事兒，也不會無視經濟狀況瞎買房。她決定這次「推他一把」。他們時隔七年再次去了趟三亞，交了定金，簽下購房合同。

三亞夢做了太久，終于實現了。這也是西北人張小艾拿到購房收據，走出售樓大廳的感受。那年她29歲，沙塵暴把她所在的城市暈染成一團黃色，她在窗邊看著，感覺肺有點難受，而打開朋友圈，一個在三亞買了房的朋友在棕櫚樹下享受陽光。她下定決心，一定要在這一年買一套三亞的房產。她熬夜做Excel，把三亞的樓盤幾乎調查了一遍，最后初步篩選出了十幾個小區。一周之后，她和父母到達鳳凰機場，開始了實地選房之旅。

三亞向來吸引人前往。得益于先天溫暖的氣候和熱帶環境，這里是北方人熱衷移居的目的地。三亞也曾是炒房客的天堂。2010年，海南國際旅游島規劃出臺的第7天，三亞單價6.5萬元的鳳凰島一期700多套房源就在開盤當日被搶購一空。之后，三亞幾經漲跌，也有炒房客付出代價。

島外人涌入三亞購房不是新鮮事，但有一點是新鮮的：在剛剛過去的2023年，各大城市的樓市寒流里，三亞卻和它地理位置一樣似乎躲避了冷空氣，在逆勢中保持上漲的姿態。2023年，三亞的新房實現環比10連漲，堪稱「獨立行情」。前10個月，三亞的房屋銷售面積同比增長了88.2%。中指研究院的監測數據顯示，在2023年臨近結束的11月，全國100個城市里，有99個城市的二手住宅價格都在環比下跌，其中唯一環比上漲的城市，就是三亞。

除了房價還能維持，三亞的房租也在漲。中指研究院的數據顯示，去年1-11月，50個重點城市里，只有19個城市住宅租金累計上漲，而其中三亞的租金累計漲幅在3%以上。

源源不斷的入島者宣告著島嶼的繁榮。吉林人陳濤從2016年就在三亞從事房地產中介，他提到，除了疫情那幾年行情比較冷淡，三亞的房價一直保持堅挺。和幾年前相比，他肯定了最近一年來三亞樓市回溫的新趨勢：越來越多的中年人正在涌入三亞，并且支撐著這里的市場。

三亞逆勢上漲背后是中產近年來購房觀念的集體重塑。一些人逐漸放下對房產升值的執念，越來越追求居住品質本身。在這個卷不動、躺不平的時代，有人想找到一個暫時休憩的地方。文旅地產在這樣的趨勢下有了復蘇跡象。

張小艾的小區

中產城市

北京人林婉妮今年36歲。她說自己選擇在三亞買房，是一次「沖動消費」。

作為一家醫療公司的創始人，也是投資人，2022年，她被朋友邀請到屬于「大三亞」的陵水縣清水灣旅游。從酒店出門遛彎兒時，她看到的是一片「生活化」的場景：一路上都是超市、便利店和菜市場，老人牽著孩子們在沙灘上走。那一刻，她覺得自己不是在一個旅游城市，而是在一個生活配套齊全的宜居城市。

在此之前，林婉妮多次來三亞度假，但從來沒有在這座城市置業的沖動。那些變化讓她萌生這個情緒化的想法，「我一定要在三亞買一套房子」。

她開著車，花了一個月的時間，沿著北緯18度線往南開——這條線被公認是一條天然的價值分割線，往南，冬天更溫暖，景觀更好，房價也普遍比北部更貴。她跑了10個左右的灣區，和200多個小區，最終決定在清水灣買了一套單價3.5萬元的二手房。她想，就當是送給自己一個有些昂貴的禮物。

人們去三亞買房，有一些顯而易見的原因。比如環境、溫度和健康，那是這座城市的定量。早在10年前，三亞85%的商品房銷售給了外地人，彼時，在三亞養老的異地老人已經近40萬人，哈爾濱籍的老人就占了一半。那年，三亞的住宅成交單價集中在1.5萬-1.8萬元。

在陳濤記憶里，三亞最好賣房的時候是2016年左右，那會兒沙灘上除了曬太陽的老人，就是行走的中介。房價漲得洶涌，也有投資客紛紛搶灘。房產經紀行業空前發達，「隨便就能成交」，他猜測那會兒三亞中介的人數能夠達到四五萬人。

2018年，海南發布了最嚴限購令，力度甚至超出許多一二線城市，此后，三亞的房地產市場開始降溫。疫情期間，三亞樓市再度冷卻，2022年里有兩個月，三亞的商品房預售數量都是0，中介們相繼撤離。陳濤估計現在的三亞中介人數，可能在1萬人以內。人們來去匆匆，成為「候鳥」，制造了這里的淡旺季。某種意義上，島嶼逐漸交接給中產。

過去十年，三亞的豪華酒店在沙灘上拔地而起，香格里拉、凱悅和威斯汀在這里站穩腳跟，光是希爾頓就有三家。海南的離島免稅店已經有12家，每到節假日，奢侈品牌的店門口排起長龍。這座城市還有8家高爾夫球俱樂部，加上臨近的陵水清水灣，總共有10家。這足以娛樂，但還不足以生活。三亞近幾年的物價越來越高，「是內地的兩到三倍」，陳濤說。

最明顯的中產化或許不是高檔酒店和公寓的林立，而是三亞樓市里小戶型的消失。過去，老人們到三亞養老，只買40平米左右的一房戶型或者六十七平米的兩房戶型，但現在，三亞樓市里基本上都是100平米左右的房子。陳濤說，「2023年里最好賣的房子是100-120平米的，甚至買更大的戶型也不奇怪。」

林婉妮能夠感受到早些年間，親戚長輩在此處購房的邏輯，可能就是為了打高爾夫，或者看海。除了三亞之外，早期買房的人也偏好樂東、東方等地。但現在，人們購房的需求更加精密、復雜，追求生活化。

她像做投資盡調那樣，把跑過的小區和灣區都匯總成了excel表格和PPT，再把成果「匯報」給自己從事宏觀經濟工作的丈夫，讓他幫忙做挑選。他們算了一下，清水灣的房子離三亞最好的301醫院距離45分鐘，這個時間盡管不短，但對常年生活在北京的人說，則顯得「太方便了」。小區的別墅區有小型家庭私立園，整個灣區還有三四所幼兒園，校車可以沿著清水灣大道停在小區門口。

林婉妮家的窗景

張小艾看中的小區在崖州區，高鐵崖州站就在附近。小區周邊有超市和市場，離海邊有半小時的車程，除此之外，張小艾看中了樓盤附近的崖州古城，「有些文化底蘊，我比較迷信，南海觀音也在那邊」。

在三亞，王洛和徐睿把房子買在天涯鎮的一個樓盤的三期項目，中介為他們推薦了一套頂層帶閣樓的房子，相當于有兩層樓，而且價格和其他樓層一樣，折下來單價2萬多元。這對夫妻為大空間換來的性價比而高興。盡管他們糾結過天涯鎮稍微落后的生活配套，但也認為一家子能在大房子里「躺平」就足夠放松和舒服。天涯鎮有不同于三亞市區的網紅街區。「那邊有很多網紅民宿，和有情調的咖啡店。在海邊有四五條街，和那種大酒店完全是兩回事兒。」

王洛家附近的網紅小鎮

某種程度上，三亞樓市最近一波的逆勢火熱，是因為新建項目愈發適應了中產們的需求。藍天大海一直都在，中產們的眼光從酒店、高爾夫球場和沖浪轉向醫療、教育和菜市場。

在林婉妮看中的清水灣，有新建的農貿市場和碼頭，以及計劃中的4萬平方米商業街，還有最好的貴族學校，校名主打「未來領導力」。

中介陳濤也佐證了這一點。他說，早些年，人們來三亞買房的需求不多，而且更簡單，比如傾向于挑選開發商，點名要買某央企的房子，或者挑區域，看中未來能升值，「大家現在習慣看周圍交通方不方便，有沒有菜市場、超市和醫院」。

網紅商品房的賣點層出不窮，每一條都試圖長在中產們的心尖上。外立面用鋁板和玻璃幕板，除了好看還講究「環保低碳」。精裝修是慣例，配套的還是高科技的智能家居和物業系統。有的開發商甚至販賣一種價值觀，口號是「中產的烏托邦和理想國」，還有中介在視頻里明確喊話：「養老別來，這是中產年輕人的詩和遠方。」

現實里，三亞正在被一些人當作休養生息的喘息之地。林婉妮想，搬到了清水灣，老人可以不用窩在室內抽煙，還能在戶外種菜。她5歲的小孩在北京上的是優質幼兒園，「雙減」嚴格，不能教拼音和英語，而她在三亞挑選的私立幼兒園，學費比北京的便宜，并且「可以提前接觸更多知識，參與更多的戶外活動」。

最重要的是，孩子在北方有過敏性鼻炎，林婉妮擔心他的容貌因此都發生變化。每年的10月到次年5月，她打算將小孩和老人安置在三亞生活。

林婉妮的家人在小區里散步

中年的落腳點

從內陸流動到三亞，是一條近十年一直溫熱的動線，但這條動線里的人卻在不斷發生變化。

陳濤的感受是，過去，過來看房買房的是老人居多，老年人的面孔隨處可見，最近幾年，看房的幾乎都是中年人，許多人是拖家帶口過來的。三亞正在被中產占據，而購房群體的年齡線，也正在往下推移。

這也得益于三亞不斷疊加的政策支持。2018年，海南發布了《百萬人才進海南行動計劃》，此后兩年，2萬多人相繼落戶海南。到了2020年6月，《海南自由貿易港建設總體方案》被印發，海南自貿港正式開始建設。

一些年輕中產嗅到島嶼的機遇。那年，林婉妮果斷放棄了北京戶口，通過「人才引進」在三亞落戶，那時她甚至沒想過買房，只是覺得「如果未來還有哪個地方還有紅利，肯定有三亞一份」。在國企金融崗工作的張小艾，也在方案里看到，三亞要推動金融開放，于是查找了一些部門的對外招聘要求，因為工作年限不夠，她沒達到要求。她覺得，或許三亞未來的金融行業可以接納她。

2023年4月，三亞宣布將在2025年年底前適時啟動封關運作，也就是海南全島成為一個「境內關外」區域，海南島內可以享受零關稅等優惠政策。聽聞這個消息后，一些人紛紛「搶灘登陸」。陳濤還提到，許多老板把企業注冊在三亞，順便再將家人移居過來。

在那些中年人眼里，三亞如同一個承重之地，既可以托舉起養老和養育的期待，還是一個象征著未來的海島。

2022年，張小艾第一次收到單位延遲發薪的通知，第一次目睹國企內部裁減人員。行業的震動和年齡的變化，讓她突然一下有了前所未有的危機感。作為一個「小中層」，她發現有很多行業內的新知識還不懂，需要補課。她還自學畫畫和日語。沒有任何緣由，只是她覺得，或許未來有一天用得上。

「中年恐懼」，張小艾這么形容決定在三亞買房時自己的狀態。那年，看著窗外的漫天沙塵，她覺得前途和眼前的景色一樣迷茫。畢業后她曾南下深圳，但還是被父母叫回老家從事安排好的「穩定的工作」。2022年，單位有機會外派深圳，她想也不想就主動請纓，但考慮到家庭，她幾個月后就結束外派回家。她憧憬三亞是下一個能夠施展能力的空間，這讓她有所希冀。

5年前，她第一次考慮買房，看中了廣州和三亞，后來因為資金問題，暫時耽擱。此后三亞的房價一路高歌。她擔心在30歲之前再不作出決定，人生就會永遠陷入這樣并不絕對穩定的「穩定」里。

在選房的最后階段，一套陵水縣的海景房和另一套崖州區的房子讓她糾結，盡管陵水縣環境優美，但崖州區的規劃讓她有所期待。「深海科技城在那邊，而且那邊有很多大學，很多有錢的小區，還有一個知名的醫院準備落在那邊，在我看來都是比較有發展潛力的。」她補充說，「畢竟陵水是陵水，但崖州屬于三亞。」

三亞崖州區崖城城區圖源視覺中國

王洛和丈夫徐睿在北京打拼了20多年，在穩定向上的時間里，他們結婚、買房、生子，一步一個腳印向前進步。2004年，他們在北京五環買了第一套單價3000元的經濟適用房后，幾乎每隔五年就置換一套更好的房產，這是他們生活向前的證明。在經濟增速最快的十幾年，他們依靠這樣的方式不斷地改善自己的生活。相比于更年輕的張小艾，他們在三亞買房的決定上更加游刃有余，但同時也心懷不甘。

「人過了40，中年人了，有很多的無奈，這幾年看到更多的人生病，孩子抑郁，看多了就會心態不一樣。以前大家都會討論，這個房子夠不夠檔次，能不能得到回報，現在不一樣了，可能買房子這個事兒也是在這個契機里出現的。」王洛說。

王洛和徐睿是同行，早年自己在建筑設計院工作，徐睿則在施工單位。2012年，因為建筑設計院繁重的壓力讓她生病，她索性離職后去開淘寶店、做自媒體、教人編織，靠這些獲得了收益，個性也似乎更加自由松弛。

伴隨著地產行業的衰落，施工單位比過去壓力更大，徐睿似乎卷入了一種快節奏的人生，每天早上6點多起床，7點出門上班，直到晚上十一二點才回家。大部分時候，他在工地上，沒工作的時候，還得去應酬，就算是完全沒安排，也要出門打個牌。在家時，徐睿就窩在沙發上，看一些「不動腦筋」的電視節目。王洛覺得丈夫迫切需要最簡單的休息，而三亞以及圍繞它的期待，可以幫他滿足這種情緒上的需求。

外部環境的變化也讓觀念在搖擺。去年開始，王洛第一次感受到樓市如此慘淡。她和徐睿在北京最好的學區之一擁有一套房產，隨著小女兒逐漸長大，想掛牌置換，卻在這兩年遇上淡季，掛牌兩個月，問價的人都無法給到理想價位，她索性把房子下架。

「過去我們都覺得房子買了是一定會升值的，但現在完全摸不著頭腦，所以北京的房子我們不敢動。買三亞的房就是為了改善生活，總價比北京的相對來說少很多，購置它可能比在北京換房傷害要小。」王洛說。

買房前，徐睿把天涯鎮的未來規劃都看了，還聽說樓盤附近會建一個海上機場，就跟妻子王洛說：「海上機場如果建了，那我們周邊一定會很繁華，免稅店之類的就會在我們家附近建起來。」王洛知道，盡管徐睿忙得未必真的會去三亞住幾次，但三亞的房子會讓他安心，有成就感，那是他沒有辜負家庭的證據。

王洛家旁邊的海

平替三亞

三亞畢竟已經變貴了，為什么不試試溫暖宜居也便宜的城市呢?

周周就是這么想的。周周是云南紅河人，今年30歲，大學畢業后在杭州某家互聯網大廠工作。伴隨著互聯網公司紅利期的消逝，她對大廠的日子感到疲倦。杭州的冬天太冷，夏天太熱，她想自己遲早會回到家鄉。2022年，她辭職回到昆明，想要緩慢地過渡到下一個階段。

西雙版納就是在那個時候浮現在眼前的。朋友邀請周周到西雙版納去做客，順便感受下那里的生活。一個在當地做房地產銷售的朋友告訴周周，「這邊房價很低，只要你有點錢，就可以隨便買一套房子。」周周有些心動。那幾個月，她在西雙版納看見了全新的生活方式。當地人上午11點開始工作，夏天中午天氣炎熱，好多人下午3點才上班，夜生活還豐富。周周有鼻炎，但在西雙版納，每天都有陽光和藍天，她覺得呼吸通暢了，心情也變好了。

2021年開始，同樣受到疫情影響，西雙版納的房價開始下行，到2022年當地二手房的均價在6000元上下浮動。盡管在旅游業恢復熱度后，房價短暫回暖，但二手房均價最高也在8000元上下。周周關注到西雙版納樓市時，新房的價格僅在5000-6000元。房子的選擇很多，開發商近幾年也在這個小城發力。周周在看房時，首選的是市內較大的央企新盤。

「西雙版納比三亞可能好一點的是租售比比較好，五六十萬的房子，一個月的房租旺季可以到五六千元，但月供只要2000元。」周周最后在一個樓盤的促銷下交了5萬元的定金，買下一套高層兩居室。

在西雙版納，周周轉行合伙做民宿業。冬季后的大半年，北方購房者的房子空置，周周和朋友們把這些房子包下來運營。她認識了來自北京退休的大哥，內蒙的自由職業者，還有當地的傣族居民。「大家不管出于什么目的，就在這里聚著休息，挺好的。」

盡管西雙版納的醫療、教育等配套并不算完善，但低房價和宜居的環境依然吸引著源源不斷的外地人到這里定居。2023年年初，有300萬人涌入西雙版納，克爾瑞云南機構監測數據顯示，2023年1月西雙版納商品住宅成交面積同比分別上漲了27%和41.5%。當月全國200個城市里，能像西雙版納這樣新建商品住宅成交面積同環比上漲的城市只有17個。

在一個講究性價比的時代，平替的文旅地產盤在逆流里反而受到青睞。三亞的北部，海南的省會，房價更低的海口和三亞手牽手漲價了11個月。山東威海——「平替的韓國海邊」，二手房和新房均價八九千元的城市——跟熱捧時的價格高點還有差距，在2023年的銷售面積達128.23萬平方米，同比增長11.8%。廣西北海，曾經經歷大跌的海邊城市，房價5000元上下，在2023年的1-8月也實現了新房房價的八連漲。

這些經歷過潮起潮落的文旅地產，在這樣一個需要放松和休養的時刻，好像又找回了它們的價值。

周周和朋友圍爐煮茶

和三亞共處

三亞并不是完美的。沒有一個地方可以百分百保證讓你生活幸福，充滿希望。

2023年，張小艾才真正收房。因為開發商稱資金鏈斷裂，網簽程序走了整整2年。這期間，張小艾不斷地申訴，終于催到了網簽，但至今房產證還沒到手。2022年，在三亞居住的第一個月，她被隔離在島上，家里空無一物，床也沒有鋪好，只好在地上睡了大半個月。

到了夏天，她把父母帶到三亞生活了幾個月，天氣太熱了，父母調侃說，「以后再也不來了。」檳榔蟲和蚊蟲很多，被咬上一口，又癢又疼。

張小艾暫時還沒辦法離開現在的工作。目前，三亞能夠對口的就業崗位依然不多。她心心念念的夢想落地后，房子大部分時間在空置中積攢灰塵。最近一次，她想過年帶父母去三亞，發現一個人來回的機票就要2000多元，再加上家人，這個負擔對她來說有點大。

對三亞抱太高期待，也可能會落空。在徐睿和王洛買的天涯鎮的小區附近，有關海上機場是否落地一直面臨爭議，一度因為環評問題被叫停建設。去年，三亞宣布推進機場圍填海項目及生態修復，至今，海上機場項目依然沒有動靜。王洛并不在乎機場是否修建，她甚至還擔心機場會太吵、家附近人太多，但徐睿則感到「有些心涼」。這也讓他擔心過，從資產投資的角度來說，這是否會是一個「失敗」的標的。

三亞始終是一個落點，在三亞這樣的文旅城市買房，某種意義上更多成為一種提供「情緒價值」的行為。

去年在三亞，張小艾每天早上醒來都跑去海灘邊光著腳散步，海風從遠方拂來，沒有一絲塵土。她在海灘上摸擱淺的水母，把貝殼撿回家再用相框裱起來。她還發帖子，接網友的單子，代他們在沙灘上寫字。

她聽到爸爸跟朋友打電話，感慨自己的胃在北方不舒服，但是在三亞卻神奇地好了。她笑著想，「有那么神奇嗎?不知道真的是氣候原因，還是心理原因在作祟。」

暑假，王洛帶著家人來了兩次三亞，開始搗鼓自己的理想小家。在那里，她白天在家和女兒一起裝修房子，傍晚就去吃海鮮。雖然大部分時間還是身處北京「雞娃」最狠的海淀區，但她慶幸自己能在海島留一處空間，讓孩子自由生長。

王洛帶著孩子組裝家具

夏天海島的路上特別熱，很難熬，但把家具一件件擺進家里后，她感覺又幸福了。再在家里掛上幾塊絲質白布，海風涌入家中，絲布流動，「那是風的形狀」。「換了一個不太一樣的生活環境，一天都在刷墻、裝家具，體力勞動換來神清氣爽。」她說。

王洛還把客廳和臥室之間的墻打通，再把沙發床搬進客廳，這意味著躺起來沒有空間和時間限制，那是適應三亞的家居設計。在即將到來的春節，他們一家人可以隨時隨地倒頭就睡了。