12月13日，在中國國際經濟交流中心舉行的2023-2024中國經濟年會上，住建部相關負責人對于支持房企化債、維護房地產市場平穩發展等方面作出了最新的表態。

住房和城鄉建設部副部長董建國表示：“針對部分房企出現債務違約風險，金融管理部門已出臺了一系列支持政策，但風險出清還需要一個過程，將繼續配合金融管理部門，抓好各項政策的落實，一視同仁，滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，堅決防止債務違約風險集中爆發。”

“將債務違約稱為‘爆雷’用語不當”

董建國在房企化債層面，作出了兩類區分。

其中，對于確實資不抵債的房企，按照法制化原則出清。對此，董建國表示：“對于違法違規導致資不抵債、失去經營能力的企業，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優勝劣汰的結果。”

而另一類房企雖然在資本市場上存在違約情況，但是公司正常經營仍然在繼續。對于這類企業，董建國表示：“房企一般是集團公司加項目公司的架構。集團公司和項目公司都是獨立法人，集團公司出現債務違約，并不意味著項目公司停止運轉，項目的開發運營還在繼續。比如某大型房企去年上半年發生了債務違約，但公司今年1-11月份，仍然實現了近800億元的銷售收入，并且完成了債務重組。”

“一段時間以來，社會上把部分房企債務違約稱為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實用語是不準確的。”董建國進一步表示：“如果將債務違約等同為‘爆雷’或者是‘資金鏈斷裂’，會造成企業完全停擺的錯誤認識，導致社會對企業產生信任危機，進而沖擊市場銷售，加劇企業困難。各方面應該理性地看待房地產市場出現的問題，共同維護房地產市場的平穩健康發展。”

對此，中指研究院企業研究總監劉水認為：“對于債務違約企業將分類施策處置，支持暫時出現資金鏈壓力的房企解決短期現金流緊張問題。具體而言，房企發生債務違約原因不盡相同，對于違約企業處置將分類施策。一是對于違法違規導致資不抵債、失去經營能力的企業，會按照法治化、市場化原則出清，加快優勝劣汰。二是對于資產優質、專注主業、合規經營的房企，由于暫時資金鏈緊張發生的債務違約，監管部門將支持房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“防止風險蔓延和擴散而導致系統性風險，其背景就是風險開始蔓延至穩健經營的企業，市場對于風險的預期愈加強烈，新房銷售受到拖累。因此，施救的是未出險(債務未違約)企業，或已經局部出險但企業整體不存在資不抵債、失去經營能力的問題。”

區分集團和項目，避免風險擴散

從住建部相關負責人的最新表態中可以解讀出，劉水表示：“除了對公開市場債務違約的房企分類判斷和處置之外，在涉及具體房企化債時，還需要區分集團風險與項目風險，理性看待企業債務風險。集團公司出現債務違約，并不意味著項目公司停止運轉，項目的開發運營還在繼續。”

“做好集團和項目之間、項目之間的法人真正獨立，是實現保交樓、風險最小化和贏得金融機構信任，降低新引入資金主體的風險擔憂，從而真正實現一視同仁、解決合理資金需求。”李宇嘉解讀稱：“這種思路是將集團和項目從法人的角度區分開，一方面是基于法人主體，依法處置風險的一般思路，以正視聽，消除市場的疑慮。即便集團債務違約了，但由于集團法人和項目法人之間獨立，項目層面還能正常運轉，其貨值還能產生收入，并不是整個集團出現了風險。”

但是，李宇嘉也進一步指出：“現實的問題是，開發商普遍存在‘多頭融資、超額融資’現象，比如A地塊給B項目抵押融資，而且很多要靠信托、私募等非正規渠道來借錢買地。買了地以后在開發階段還要申請開發貸，拖欠供應商貨款、讓施工單位墊款來建房。所以，很多項目都很難實現資產獨立、負債獨立，很難實現項目資金封閉運轉。所以，對于項目的運行，還需要對加強資金全口徑監管，對資金流向和主體進行雙監管。”

防范風險的進一步擴散是當前的重中之重。在12月11日至12日召開的中央經濟工作會議上也提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

在李宇嘉看來，2024年房地產工作的主題仍舊是防風險，“預計2024年房地產市場將推動實質性‘保交樓’，并將企業自救和外部救助相結合。”