個(gè)人住房貸款作為銀行最安全的資產(chǎn)之一，已經(jīng)開始逐漸暴露風(fēng)險(xiǎn)。

12月6日，中國(guó)債券信息網(wǎng)發(fā)布的《郵盈惠澤2023年第七期不良資產(chǎn)支持證券發(fā)行文件》顯示，郵儲(chǔ)銀行將發(fā)行7.9億元住房抵押貸款不良資產(chǎn)支持證券(ABS)。該單不良ABS入池資產(chǎn)涉及4263戶借款人、未償本息余額19.09億，預(yù)計(jì)可回收10.02億元。

中國(guó)債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年已有建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等8家銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款不良ABS已達(dá)到22單(含即將在12月15日前簿記建檔)，發(fā)行規(guī)模225.23億元，涉及10.73萬戶借款人，未償本息余額481.66億元，預(yù)計(jì)可回收274.38億元。

2022年，僅有工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行5家銀行發(fā)行8單住房抵押貸款不良ABS，合計(jì)84.64億元。也就是說，2023年年內(nèi)住房抵押貸款不良ABS的發(fā)行規(guī)模及發(fā)行單數(shù)均遠(yuǎn)超去年全年。

個(gè)人房貸逾期率走高

長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，根據(jù)建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行等存量房貸規(guī)模較高的銀行個(gè)人住房抵押貸款支持證券相關(guān)披露文件測(cè)算，個(gè)人房貸逾期率(逾期貸款金額/全部貸款余額)加快升至近四年高位。

中國(guó)債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年建設(shè)銀行個(gè)人住房抵押貸款不良ABS已經(jīng)發(fā)行5單，發(fā)行規(guī)模為73.3億元，涉及35187戶借款人，居于行業(yè)前列。

截至2023年第三季度末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為38.42萬億元，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模居于市場(chǎng)前列。建設(shè)銀行2023年中報(bào)顯示，該行個(gè)人住房貸款6.41萬億元，較上年末減少729.04億元，降幅1.13%;個(gè)人住房貸款(不計(jì)個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房抵押額度貸款等)在個(gè)人貸款和墊款中占比為75.98%;不良貸款余額269.28億元，略高于2022年年末的238.47億元;不良貸款率為0.42%，比2022年年末高0.06個(gè)百分點(diǎn)。

中債資信首席評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)總監(jiān)、結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理李欣表示，資產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新型不良資產(chǎn)處置方式，具有處置效率高、發(fā)行周期可控、估值更加公允的優(yōu)勢(shì)，越來越多的銀行選擇通過發(fā)行ABS處置不良資產(chǎn)。

今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有波折，居民就業(yè)、收入增加面臨挑戰(zhàn)，未來幾年銀行住房抵押貸款不良ABS是否會(huì)進(jìn)一步增加發(fā)行規(guī)模?李欣認(rèn)為，中央金融工作會(huì)議要求，積極盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率。發(fā)行住房抵押貸款不良ABS，有助于降低存量不良資產(chǎn)對(duì)資本金的占用，釋放信貸投放服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因此未來通過資產(chǎn)證券化來處置盤活不良資產(chǎn)依然有較大空間。

目前，銀行正加大發(fā)行房貸不良ABS，由于住房抵押貸款具有高抵押率，其回收率較其他不良貸款仍處于較高水平。標(biāo)普信用評(píng)級(jí)的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年10月末，涉房類零售不良貸款項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的加權(quán)平均累計(jì)回收率在37%左右，這與非涉房零售不良貸款項(xiàng)目的17%有著顯著差異。標(biāo)普信用評(píng)級(jí)預(yù)計(jì)，不同機(jī)構(gòu)、不同產(chǎn)品的分化趨勢(shì)或?qū)⒏用黠@，其中涉房類零售不良貸款的回收表現(xiàn)仍將處于較好的水平。

李欣表示，中債資信通過對(duì)資產(chǎn)池的貸款逐筆進(jìn)行分析，綜合考量借款人特征、貸款特征、抵押擔(dān)保情況以及歷史回收情況等影響抵押物處置回收的重要因素進(jìn)行評(píng)估，由于個(gè)人住房貸款不良ABS的入池資產(chǎn)貸款、地區(qū)分散性較強(qiáng)，以居住用房為抵押物，抵押物足值且變現(xiàn)能力較強(qiáng)，回收率較高且波動(dòng)性較小，目前基礎(chǔ)資產(chǎn)預(yù)計(jì)回收金額對(duì)于優(yōu)先檔的覆蓋很高，存續(xù)的不良產(chǎn)品運(yùn)行安全穩(wěn)健。

房貸總體風(fēng)險(xiǎn)不大

當(dāng)前個(gè)人住房抵押貸款總體風(fēng)險(xiǎn)如何?

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)顯示，12個(gè)一二線城市的新增二手住房貸款抵押物保障程度仍保持在較高水平，個(gè)人住房貸款總體風(fēng)險(xiǎn)不大。2023年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為39%，上海的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為40%，均處于較低水平;廣州的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為57%，深圳的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為54%，處于合理水平。二線城市方面，成都的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為59%，合肥的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為60%，南京的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為57%，天津的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為57%，均處于合理水平;西安的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為61%，重慶的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為66%，東莞的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為69%，佛山的平均新增二手住房貸款價(jià)值比為70%，處于較高水平，但平均首付比例亦均高于三成。

平均新增二手住房貸款價(jià)值比指標(biāo)與個(gè)人住房貸款違約率顯著正相關(guān)，如果這一指標(biāo)數(shù)值較低，說明購(gòu)房中使用自有資金的比例較高，則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不大。

然而，從銀行個(gè)人住房貸款不良ABS的入池資產(chǎn)的分布情況來看，借款人分布地域較為廣泛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述一二線城市，近兩年除個(gè)別核心城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺外，大部分城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，且交易量較低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，雖然今年銀行個(gè)人住房貸款不良ABS創(chuàng)新高，但目前房貸整體不良比例不會(huì)太高，由于首付至少在30%，即使借款人破產(chǎn)，銀行債權(quán)依然要還，銀行可通過拍賣等渠道處置房產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌超過一半，房貸不良才可能出現(xiàn)井噴。現(xiàn)在更為嚴(yán)峻的問題是，年輕人收入上漲預(yù)期不足，失業(yè)增加，如果不能有效提升年輕人收入，房貸逾期將會(huì)更為嚴(yán)峻，甚至?xí)_擊到銀行資產(chǎn)。

北京盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉玲玲表示，銀行在處置房產(chǎn)回收過程中可能存在借款人收入水平下降，從而降低還款能力，或者銀行的催收效果可能不及預(yù)期，訴訟拍賣周期或會(huì)延長(zhǎng)，導(dǎo)致回收率以及回收時(shí)間可能會(huì)存在波動(dòng)。當(dāng)前房產(chǎn)受市場(chǎng)行情以及相關(guān)政策的嚴(yán)重影響，現(xiàn)有形勢(shì)下，銀行處置房產(chǎn)不良貸款效率趨于緩慢。從目前的趨勢(shì)來看，明年銀行個(gè)人房貸不良ABS規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大，這也就意味著，將有更多房貸借款人會(huì)不得不面臨財(cái)務(wù)困難。