近日，有市場(chǎng)消息稱，目前深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等，對(duì)港澳居民放松限購(gòu)。9月7日，新京報(bào)記者核實(shí)了解到，該消息屬實(shí)。而對(duì)港澳居民在深圳“限購(gòu)一套住宅”的政策并未有變化。

深圳市住房公積金管理中心相關(guān)人士表示：“不包括臺(tái)灣居民和境外人士，港澳居民可以購(gòu)買非住宅類的商辦物業(yè)或商務(wù)公寓，不限套數(shù)，2023年9月5日公布的。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在大灣區(qū)融合加速的背景下，該政策可吸引港澳居民資金投資或自用。

引入外部需求促進(jìn)去庫(kù)存

來自深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，深圳共計(jì)有11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批銷售，批售面積共2.40萬平方米，環(huán)比上漲13.5%;批售套數(shù)300套，環(huán)比上漲117.4%。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月一手商業(yè)共成交39套，環(huán)比下降63.2%;成交面積0.17萬平方米，環(huán)比下降90.3%。此外，8月份深圳二手商業(yè)成交338套，環(huán)比上漲38.5%;成交面積合計(jì)2.96萬平方米，環(huán)比上漲66.6%。對(duì)此，深圳中原研究中心分析，8月二手商業(yè)成交上漲，但其他商辦產(chǎn)品成交下滑，整體市場(chǎng)仍然低迷。

值得一提的是，由于2020年7月深圳商務(wù)公寓停止審批，近兩年商務(wù)公寓無貨可賣，銷售量持續(xù)走低。今年只有4月和8月有新增商務(wù)公寓入市，截至8月，深圳商務(wù)公寓銷售總金額只有192億元。對(duì)此，深圳中原研究中心指出，目前深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強(qiáng)，在目前的行情下，持幣在手是更多人的選擇。總體來看，近兩年商務(wù)公寓供應(yīng)下滑嚴(yán)重，成交也快速下滑。

聚焦寫字樓市場(chǎng)，世邦魏理仕研究報(bào)告顯示，2023年上半年，深圳寫字樓共錄得23.8萬平方米的新增吸納，同比實(shí)現(xiàn)1.5%的增長(zhǎng)，環(huán)比也有提升。但受新增供應(yīng)密集入市的影響，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比、同比分別上升1.5個(gè)和3.2個(gè)百分點(diǎn)至20.3%。

對(duì)此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，深圳的非住宅類物業(yè)，比如寫字樓、商務(wù)公寓去化壓力較大，對(duì)港澳居民開放非住宅類購(gòu)房資格，從政策目的來看，是想借助港澳居民去化非住宅類物業(yè)的庫(kù)存。

不過，在張宏偉看來，港澳居民尤其是有投資經(jīng)驗(yàn)的高凈值人群，即使購(gòu)買非住宅類物業(yè)，也都會(huì)挑選市中心核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行投資配置，很少會(huì)買非核心區(qū)的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，從實(shí)際政策效果來看，深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓、公寓的銷售量有可能在短期內(nèi)會(huì)有一波行情，但非核心區(qū)的非住宅類物業(yè)仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，一方面，深圳的辦公樓市場(chǎng)及零售地產(chǎn)空置率保持相對(duì)高位，需要引入更多外部需求。另一方面，港澳和深圳地理位置的緊密度，也決定了存在大量外溢性需求存在，尤其是深圳放松樓市政策后，市場(chǎng)的熱度已現(xiàn)回升，放開非住宅類商辦物業(yè)或商務(wù)公寓人群限制，更有利于相關(guān)物業(yè)加速去化。

部分區(qū)域港澳銷售占比或提升5%-10%

“該政策并非為了去化商辦類項(xiàng)目那么簡(jiǎn)單，背后還有其戰(zhàn)略意義，是順勢(shì)而為的引領(lǐng)性政策。”國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁如是說。

宋丁分析指出，深圳這些年寫字樓、商鋪、商辦公寓積累的庫(kù)存量較大，去化較難。由于批地較早，所以這兩年還有一些項(xiàng)目在陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)到2024年前，商辦類項(xiàng)目會(huì)不斷增加，2024年以后才會(huì)陸續(xù)減少。這些非住宅類物業(yè)，單靠深圳本地及內(nèi)地人群來去化，估計(jì)時(shí)間較慢。之所以把這些物業(yè)向港澳居民開放，其一大背景在于，在大灣區(qū)戰(zhàn)略下強(qiáng)調(diào)深港對(duì)接、深港共享和深港互動(dòng)，這也是香港進(jìn)一步融入大灣區(qū)的重要表現(xiàn)。

除此之外，宋丁指出，近年來很多港澳居民來深圳消費(fèi)，特別是香港居民，對(duì)深圳的陌生感逐步降低，也逐步習(xí)慣了在深圳消費(fèi)，還有不少港人北上到深圳做生意，因此，該政策可以引導(dǎo)這些人群在深圳購(gòu)買商辦類項(xiàng)目，居住或者注冊(cè)公司。

展望接下來市場(chǎng)，宋丁認(rèn)為，預(yù)計(jì)在政策利好下，深圳的商辦類物業(yè)，特別是通關(guān)口岸一帶的相關(guān)物業(yè)，向港澳居民銷售的比例可能會(huì)提升5%-10%。由此不僅可以推動(dòng)相關(guān)物業(yè)的去化速度、活躍市場(chǎng)，也能給港澳同胞進(jìn)入深圳提供更多機(jī)會(huì)，從而有利于大灣區(qū)內(nèi)部進(jìn)一步融合發(fā)展。

深圳中原研究中心也分析，深圳市商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等對(duì)港澳居民放松限購(gòu)的政策，可吸引港澳居民資金投資或自用。在大灣區(qū)融合加速的背景下，未來會(huì)有越來越多的港澳居民到深圳生活、辦公。新政可以加快商業(yè)類產(chǎn)品的去化，但對(duì)深圳整體樓市影響不大。