“房子我是全款買的，原本應(yīng)該2021年交房，現(xiàn)在都延期兩年多了，開(kāi)發(fā)商卻直接破產(chǎn)了，房子(動(dòng)工)也一直沒(méi)有動(dòng)靜。”

8月22日下午，在深圳天谷大樓一樓的營(yíng)銷中心，一位全款購(gòu)買了該項(xiàng)目房子的業(yè)主劉紅梅情緒激動(dòng)地對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說(shuō)道。

在天谷大樓項(xiàng)目營(yíng)銷中心，印有“天谷大樓群眾訴求服務(wù)站”“用心服務(wù) 用愛(ài)溝通”字樣的牌子格外顯眼。現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)有業(yè)主進(jìn)來(lái)咨詢項(xiàng)目進(jìn)展情況、反映自身需求。

每經(jīng)記者看到，包括破產(chǎn)管理人、政府專班的工作人員也駐扎在天谷大樓項(xiàng)目營(yíng)銷中心，主要是收集業(yè)主的需求，以及回答一些業(yè)主們較為關(guān)心的問(wèn)題，比如何時(shí)復(fù)工、是否要簽補(bǔ)充協(xié)議、是否有引入新的投資人等。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，天谷大樓于2019年7月備案，開(kāi)發(fā)商為深圳市華訊方舟投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱華訊方舟投資)，土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，房屋用途為單身宿舍、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房。

已售553套房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)重組

天谷大樓位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道廣深公路旁，由建設(shè)于上世紀(jì)80年代中后期的新安第一工業(yè)區(qū)升級(jí)改造而來(lái)，距離地鐵12號(hào)線寶田一路站步行約15分鐘。

2019年6月，天谷大樓項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，配套單身宿舍面積4.3萬(wàn)平方米共993套，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房112套。

“這個(gè)項(xiàng)目以前宣傳是要打造成國(guó)內(nèi)首個(gè)集衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)孵化演進(jìn)的全產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。我是2020年買的，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的單價(jià)每平米約4.6萬(wàn)元。還有些業(yè)主是2019年買的，價(jià)格要更便宜一點(diǎn)。”

8月22日下午，購(gòu)買了天谷大樓的業(yè)主許婷告訴每經(jīng)記者，目前購(gòu)買了該項(xiàng)目的業(yè)主大概有500多戶。

華訊方舟投資的相關(guān)文件顯示，天谷大樓已售出553套房產(chǎn)。每經(jīng)記者從現(xiàn)場(chǎng)政府專班工作人員處獲得的文件顯示，有553套房產(chǎn)需與債務(wù)人簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

“現(xiàn)在的華訊方舟投資，其實(shí)是已經(jīng)變更過(guò)股權(quán)持有人了。”許婷表示，目前的華訊方舟投資雖然名稱和辦公地點(diǎn)都沒(méi)變，但股東已經(jīng)變成了“深圳市興甘融實(shí)業(yè)有限公司”。

每經(jīng)記者當(dāng)日下午在天谷大樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，陸續(xù)有業(yè)主過(guò)來(lái)了解項(xiàng)目最新進(jìn)展情況及反映自身需求，項(xiàng)目管理人員和政府專班人員均在現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)業(yè)主較為關(guān)心的問(wèn)題。

根據(jù)深圳市中級(jí)人民法院2021年3月31日的公告，已受理天谷大樓開(kāi)發(fā)商華訊方舟投資破產(chǎn)重整案。

公告中提到，“華訊方舟投資資金枯竭，無(wú)法承擔(dān)在建的天谷項(xiàng)目工程的續(xù)建工程;同時(shí)，作為華訊方舟投資的主要資產(chǎn)，天谷項(xiàng)目存在變現(xiàn)困難的情況，且現(xiàn)狀變現(xiàn)可能導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)值大幅貶損，明顯不足以清償全部債務(wù)。”

如今，廣東源浩律師事務(wù)所和北京市中倫(深圳)律師事務(wù)所已委托擔(dān)任管理人，項(xiàng)目已由管理人接管，原來(lái)的開(kāi)發(fā)商華訊方舟投資只能按相關(guān)要求做好配合。而據(jù)原華訊方舟的工作人員介紹，“目前原來(lái)華訊方舟方面大概還有4~5個(gè)人在這邊辦公，主要是配合管理人方面的工作，以及回答業(yè)主的一些相關(guān)問(wèn)題。”

據(jù)啟查查數(shù)據(jù)，深圳市華訊方舟投資有限公司在破產(chǎn)重整前，原股東為華訊方舟科技有限公司，于今年2月退出，公司執(zhí)行董事為吳光勝。而華訊方舟科技有限公司正是華訊方舟股份有限公司最大股東之一。華訊方舟股份有限公司原本是上市公司，于去年6月退市。

補(bǔ)充協(xié)議，簽還是不簽?

對(duì)于大多數(shù)購(gòu)買了天谷大樓項(xiàng)目的業(yè)主來(lái)說(shuō)，目前面臨著同樣的困擾：原來(lái)的開(kāi)發(fā)商已破產(chǎn)，但是房子還沒(méi)蓋完，為了方便引進(jìn)投資者，需要業(yè)主與華訊方舟投資方面重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，但補(bǔ)充協(xié)議中提到的具體內(nèi)容業(yè)主們認(rèn)為對(duì)自身較為不利。

每經(jīng)記者從部分業(yè)主處獲得了該補(bǔ)充協(xié)議，在該協(xié)議的第4條提到：

“若因本補(bǔ)充協(xié)議生效前的原因發(fā)生違約、賠償損失、補(bǔ)償情形(包括但不限于逾期付款、逾期交房等任何可能引發(fā)違約金、賠償金、補(bǔ)償金、利息、破產(chǎn)債權(quán)、共益?zhèn)鶆?wù)、優(yōu)先債權(quán)等除了交房和支付購(gòu)房款本金之外的任何金錢給付之債)，本補(bǔ)充協(xié)議生效后對(duì)雙方產(chǎn)生相互豁免效力，任何一方自愿放棄權(quán)利均不再相互追究責(zé)任和主張任何權(quán)利。買受人與任何第三方之間包括但不限于讓渡、服務(wù)、中介、顧問(wèn)、股權(quán)、擔(dān)保、代收代付、手續(xù)費(fèi)、利息、違約等超出《預(yù)售合同》購(gòu)房款本金外任何事項(xiàng)與出賣人無(wú)關(guān)，買受人無(wú)權(quán)向出賣人主張任何權(quán)利。”

這也是部分業(yè)主不愿意簽補(bǔ)充協(xié)議的重要原因。

“現(xiàn)在房子都毫無(wú)動(dòng)工跡象，但先讓業(yè)主簽訂不追責(zé)的協(xié)議，業(yè)主當(dāng)然不同意。”劉紅梅向每經(jīng)記者表達(dá)了自己的顧慮，現(xiàn)在房子沒(méi)動(dòng)工，也沒(méi)人擔(dān)保房子何時(shí)動(dòng)工、何時(shí)交付，若在這個(gè)時(shí)候簽了補(bǔ)充協(xié)議，未來(lái)是不是有可能存在“錢房?jī)煽?rdquo;的風(fēng)險(xiǎn)。“如果要業(yè)主簽補(bǔ)充協(xié)議，那是否政府能出面跟業(yè)主簽訂保交樓協(xié)議呢。”

另一位業(yè)主謝勇則補(bǔ)充道，“我們只認(rèn)同購(gòu)房合同。華訊方舟已經(jīng)破產(chǎn)，沒(méi)有資格讓我們簽署這些協(xié)議。這些協(xié)議不是政府和法院行為，是華訊方舟投資想推卸責(zé)任的單方面協(xié)議。”

每經(jīng)記者當(dāng)日還在現(xiàn)場(chǎng)獲得政府專班人員提供的一份文件顯示，該補(bǔ)充協(xié)議主要與債務(wù)人簽署，簽署的截止日期為8月31日，簽署后將繼續(xù)履行房屋買賣合同(納入保交樓范圍);未與債務(wù)人簽署補(bǔ)充協(xié)議的，視為解除原合同按普通債權(quán)處理。

據(jù)原華訊方舟投資方面一位李姓負(fù)責(zé)人介紹，“因?yàn)楹灱s補(bǔ)充協(xié)議是動(dòng)態(tài)的，截至8月22日下午，已經(jīng)有130多戶業(yè)主簽了相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議。”

8月23日下午，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣通過(guò)微信在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“相關(guān)協(xié)議的部分內(nèi)容調(diào)控對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)極為不利，如果簽署了相關(guān)協(xié)議，業(yè)主就要放棄很多的權(quán)利，尤其是在尚未有定論的情況下就放棄了大量的權(quán)利。作為業(yè)主而言，有權(quán)拒絕簽署這份補(bǔ)充協(xié)議。此外一定要注意，只要進(jìn)入破產(chǎn)流程，一定要對(duì)破產(chǎn)的每一個(gè)流程，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都要密切關(guān)注，充分行使自己的權(quán)利。”

王玉臣指出，尤其要特別注意破產(chǎn)重組中各類決議的草案內(nèi)容、方案內(nèi)容，千萬(wàn)不要盲目投票，一旦投票通過(guò)再發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題就悔之晚矣。站在業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主可以團(tuán)結(jié)起來(lái)，在破產(chǎn)重組中更好發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)和力量，更好為自己發(fā)聲。畢竟在破產(chǎn)重組中，涉及很多類型的債權(quán)人，是多方博弈。

資金缺口約7.7億，正尋找接盤方

每經(jīng)記者注意到，目前華訊方舟投資名下天谷大樓項(xiàng)目的476套不動(dòng)產(chǎn)，已經(jīng)被擺上法拍貨架。

在京東法拍上，名為“華訊方舟名下天谷大樓項(xiàng)目的476套不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包”整體拍賣，首次拍賣的起拍價(jià)為16.37億元。

據(jù)京東法拍介紹，天谷大樓項(xiàng)目包括地下3層、裙樓5層、塔樓5座，其中A、B座屬于天谷大樓B區(qū)，均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房;C、D、E座屬于天谷大樓A區(qū)，其中C座為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，D、E座裙房為研發(fā)用房，塔樓為配套宿舍，地下共三層。而此次拍賣的是天谷大樓項(xiàng)目的476套不動(dòng)產(chǎn)組成的資產(chǎn)包。

根據(jù)深圳房天下數(shù)據(jù)，在天谷大樓1公里范圍內(nèi)的寫字樓、住宅項(xiàng)目包括匯智研發(fā)中心、海巒坊、恒榮立方中心，銷售均價(jià)在5.7萬(wàn)~7.43萬(wàn)元/平方米。

8月22日下午，天谷大樓項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理人告訴每經(jīng)記者，“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)不是住宅，所以沒(méi)法走《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》中提到的商品房消費(fèi)者享有超級(jí)優(yōu)先權(quán)的條款。如果房子通過(guò)法拍后有人接盤了，那么接盤的錢將會(huì)進(jìn)入管理人的專用賬戶，項(xiàng)目則有望被盤活。如果法拍流拍了，后續(xù)法拍預(yù)計(jì)會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上按80%價(jià)格重新上架。”

而對(duì)于有業(yè)主提出的“如果法拍持續(xù)流拍之后，若沒(méi)有人來(lái)接盤項(xiàng)目，會(huì)如何處理”問(wèn)題，上述管理人未予回應(yīng)。

那么，天谷大樓項(xiàng)目全面盤活還需要多少資金?8月22日下午，每經(jīng)記者從原華訊方舟方面負(fù)責(zé)對(duì)接該項(xiàng)目的李姓負(fù)責(zé)人處獲悉，“針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，目前包括原開(kāi)發(fā)商、管理人以及政府專班都在尋找新的接盤機(jī)構(gòu)。根據(jù)之前政府專班評(píng)估的資金缺口，項(xiàng)目完全復(fù)工的資金缺口差不多是7.7億元的樣子，目前監(jiān)管資金賬戶的資金還有4000多萬(wàn)元的樣子。”

8月23日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)電話方式向深圳寶安住建局詢問(wèn)天谷大樓項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、是否有相關(guān)可能接盤投資機(jī)構(gòu)、若流拍項(xiàng)目后續(xù)會(huì)如何處理等情況，接聽(tīng)電話的工作人員記錄了記者咨詢的相關(guān)問(wèn)題，但截至發(fā)稿時(shí)暫未獲得對(duì)方回復(fù)。