“央行已經(jīng)開會說要指導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率，你們銀行什么時候開始行動呀?”8月2日，北京白領(lǐng)張薇(化名)在看到新聞推送之后，迫不及待地給自己的銀行房貸經(jīng)理發(fā)去信息，詢問政策進(jìn)展。

就在前一天，央行和外管局召開2023年下半年工作會議，其中提到“繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。”這比半個月前央行“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”的表態(tài)，來得更加直接且明確。

存量房貸利率調(diào)整的預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，張薇也對此充滿期待。不過，她的房貸經(jīng)理回復(fù)她稱，目前尚未收到正式文件，“新聞上說的挺熱鬧，但是沒有正式文件的話，咱也沒法操作。”

畢竟，居民住房貸款已占銀行業(yè)信貸投放的17.3%，調(diào)降存量房貸利率牽一發(fā)而動全身，將對銀行業(yè)利潤產(chǎn)生直接沖擊。

近20萬億利率高位站崗的房貸，仍在等待下調(diào)的風(fēng)真正吹來。

提前還貸當(dāng)理財

張薇去年7月在北京購入了首套房，按照彼時“首套房利率為LPR加55個基點，二套房加105個基點”的政策，她的房貸利率最終定為5%。比起前幾年她身邊同事打折后的房貸利率高出1%，這讓她的心里頗不平衡。

萬萬沒想到，不到兩個月，LPR再降15個基點，身邊朋友的購房利率已經(jīng)降到4.85%。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼觀察到，從2017年加強房地產(chǎn)調(diào)控開始，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右;2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運行。2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6%以上，最高超過6.5%。據(jù)測算，上述時段發(fā)放的存量房貸占比可能超過50%。

而隨著貸款市場報價利率(LPR)報價幾次下調(diào)、首套房貸利率下限調(diào)整等政策的出臺，新發(fā)放的房貸利率也在逐步下降。官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為 4.18%，比 2022 年同期低 107 個基點。

存量房貸利率顯著高于新發(fā)放的房貸利率，加之存款利率一再降低、銀行理財甚至出現(xiàn)虧損等因素影響，居民的投資收益率跑輸房貸利率，讓不少人開始考慮提前還貸，甚至通過套取經(jīng)營貸、消費貸來置換房貸。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降2702億元。

央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾解釋稱，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

此外，當(dāng)前6月期理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率，已經(jīng)由2022年初的3.15%，降至1.8%，達(dá)到歷史最低水平。民生證券研報提到，理財收益與房貸利率的利差總體持續(xù)走擴(kuò)，股票市場總體表現(xiàn)也相對平淡，疊加二季度以來新一輪存款利率調(diào)降開啟，投資收益率持續(xù)走低之下，居民傾向于采用存款、理財?shù)韧顿Y償還房貸。

選固定利率的人腸子都悔青了

盡管趕上了LPR大幅加點的時期，但張薇顯然還不是最“慘”的。那些當(dāng)初選擇了固定房貸利率的人，如今更是“悔青了腸子”。

按照央行規(guī)定，從2020年3月1日起，貸款利率轉(zhuǎn)換為錨定LPR的浮動利率。對于存量貸款，央行讓借款人二選一：可以將原合同約定的利率定價方式，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成(加點可為負(fù)值);也可轉(zhuǎn)換為固定利率(將當(dāng)前房貸利率固定下來，以后不再變化)。

雖然當(dāng)時銀行一再建議借款人選擇轉(zhuǎn)換為LPR的方式，但仍有一小部分人選擇了固定利率，這也意味著，近兩年LPR累計下行的45個基點與他們無關(guān)，他們無法享受到房貸利率下降的紅利。

博主“小暖陽”在社交平臺上分享自己選擇固定利率的經(jīng)歷：他2016年買房時，執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率4.9%的85折，折下來貸款利率是4.165%。在二選一的時候他糾結(jié)良久，最終還是選擇了固定利率。“當(dāng)時的想法是，本來利率也挺低，如果跟隨LPR浮動，漲跌都有可能，20年的時間太長了， 怕變化大，預(yù)期不確定。”

為此，他甚至還在臨近辦理的最后期限，特意請假跑到銀行，又寫情況說明又按手印，才將浮動利率成功改為固定利率。

萬萬沒想到，LPR一降再降。“每次看到LPR又降了，人馬上就不好了，心里那個悔啊，恨不得抽自己!”他的這篇帖子引發(fā)了近700條評論，不少網(wǎng)友紛紛留言：假設(shè)當(dāng)初選擇了LPR，現(xiàn)在每個月可以少還幾百塊錢房貸。

據(jù)中泰證券測算，LPR每下調(diào)20個基點，對還款額的影響為1.7%。

市場普遍認(rèn)為，降低存量房貸利率，一方面能夠緩解居民提前還房貸的動機，緩解銀行的壓力，也可以幫銀行避免損失掉房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);另一方面，能降低居民負(fù)債端的壓力，增加居民可支配收入，提升消費預(yù)期。

于是，降低存量房貸的呼聲越來越高。

專家呼吁銀行讓利于民

存量房貸利率的調(diào)整已有先例。

早在2008年10月，央行決定將個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大到貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，并提到“金融機構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。”

2009年伊始，主要商業(yè)銀行公布新的存量房貸優(yōu)惠政策。以四大行為例，只要2008 年 10 月 27 日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 0.85 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

民生證券研報提到，考慮到2009年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率已在 4.4%左右，相當(dāng)于當(dāng)時5年以上貸款基準(zhǔn)利率的74%，推算當(dāng)年新發(fā)放的大多數(shù)個人住房按揭貸款都已滿足 7 折優(yōu)惠，這也意味著當(dāng)年大多數(shù)存量個人貸款利率都已經(jīng)實現(xiàn)了下調(diào)。

此次存量房貸的調(diào)整還能像上一次那樣惠及大多數(shù)且一降到底嗎?不少分析師對此持謹(jǐn)慎態(tài)度。

畢竟，與 2008 年末2.98萬億元的個人住房貸款余額相比，當(dāng)前這一數(shù)值已經(jīng)高達(dá)38.8萬億元，占全部信貸的比重也從當(dāng)初的9.8%上升到如今的17.3%，對銀行凈息差和利潤的影響牽一發(fā)而動全身，導(dǎo)致銀行并沒有太大的動力去降低存量房貸利率。

董希淼對《棱鏡》提到，初步測算，利率偏高的存量房貸余額約為15萬億元至20萬億元，如果利率平均下調(diào)100個基點，每年將減少商業(yè)銀行利潤1500—2000億元。

此外，2009年正是信貸高速擴(kuò)張的階段，銀行尚可以通過其他業(yè)務(wù)的擴(kuò)張來彌補存量房貸利率下調(diào)帶來的沖擊。“但是在當(dāng)前狀態(tài)下，推動實體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降仍是貨幣政策的重要目標(biāo)，商業(yè)銀行通過發(fā)掘其他領(lǐng)域需求維持凈息差穩(wěn)定的難度加大。”信達(dá)證券提到。

因此，市場預(yù)計本輪存量房貸利率調(diào)整的范圍可能會明顯小于 2009 年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的空間也更大，很難再出現(xiàn)類似于 2009 年統(tǒng)一按照 7 折下限設(shè)定的情況。

近日，澤平宏觀創(chuàng)始人、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在騰訊財經(jīng)《年中問計》欄目中就表示，銀行要適度地讓利，下調(diào)存量房貸利率的力度和節(jié)奏需要加快。“老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤的銀行還不采取實質(zhì)行動讓利于民，這不合適。”

一個不爭的事實是，不論是居民提前還款，還是降低存量房貸利率，對銀行而言，都會讓原本就不“富裕”的凈息差雪上加霜。

存量房貸利率究竟將如何降?考驗著監(jiān)管部門和銀行的智慧。

按照央行的前述表態(tài)，存量房貸利率的調(diào)整主要有兩種方式，一是變更合同條款直接降，二是以新?lián)Q舊間接降。董希淼建議，下一步通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則;各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

德邦證券認(rèn)為，為了控制房貸資產(chǎn)下降幅度，銀行可能在存量房貸利率調(diào)整過程中設(shè)置“準(zhǔn)入”門檻，為借款人設(shè)置條件，可能的條件為與借款人個人征信、財產(chǎn)和收入情況等掛鉤以及調(diào)整利率后的房貸不能提前償還等。“也就是說并不是所有的利率高于調(diào)整目標(biāo)的存量房貸都能夠得到調(diào)整。”

民生證券則認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)降仍需央行進(jìn)一步引導(dǎo)，關(guān)鍵在于為商業(yè)銀行提供貨幣支持或激勵。包括設(shè)立相關(guān)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具引導(dǎo)存量房貸利率下降、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)等等。