近期，政策暖風(fēng)頻吹，一線城市樓市預(yù)期有所變化。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。央行表示，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

此前，多部門密集發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。

住建部召開座談會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策優(yōu)化做公開具體的表態(tài)后，北上廣深主管部門集中回應(yīng)稱，將盡快推出有關(guān)政策措施滿足剛性和改善性住房需求。

7月30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向媒體表示，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)政策調(diào)整空間打開，市場(chǎng)情緒略有回升，部分賣家表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，做出漲價(jià)動(dòng)作。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，廣州二手房市場(chǎng)部分業(yè)主“追風(fēng)”漲價(jià)，漲幅在數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元之間，甚至有賣家一日漲價(jià)百萬(wàn)。一套在貝殼找房掛牌出售的番禺洛溪江景房，業(yè)主在7月31日將掛牌價(jià)上調(diào)100萬(wàn)元至3300萬(wàn)元。

一線經(jīng)紀(jì)人在帶看現(xiàn)場(chǎng)親歷業(yè)主漲價(jià)。“昨天(8月1日)有個(gè)業(yè)主，我們帶客戶上門看房的時(shí)候，直接問我們報(bào)了什么價(jià)。他說(shuō)要漲價(jià)，要收回鑰匙重新放盤。”在廣州增城從業(yè)多年的經(jīng)紀(jì)人蔣豐告訴時(shí)代周報(bào)記者，“這幾天看房量有增加，但我們還沒有明顯感受。”

根據(jù)多名業(yè)內(nèi)人士的觀察，業(yè)主漲價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待政策利好，不宜過于樂觀。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向時(shí)代周報(bào)記者表示，政策調(diào)整不代表市場(chǎng)能夠立馬反彈，“成交量有望止跌，但沒有‘V形反彈’這種可能性。”

報(bào)價(jià)明漲實(shí)跌

廣州中原發(fā)展研究部的數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，大量樓盤價(jià)格跌幅顯著。因此，即便部分業(yè)主此次趁勢(shì)漲價(jià)，漲幅依然難以覆蓋累積跌幅。

諸葛找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，8月2日，該平臺(tái)在售二手房中有99套上調(diào)了報(bào)價(jià)，漲幅在數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元之間。

時(shí)代周報(bào)記者梳理調(diào)價(jià)記錄發(fā)現(xiàn)，部分二手房存在報(bào)價(jià)明漲實(shí)跌的現(xiàn)象，即業(yè)主漲價(jià)后的最新掛牌價(jià)依然低于初始掛牌價(jià)。

以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房為例。

在貝殼找房，漾晴居一套建筑面積約94平方米單位，業(yè)主在7月31日將報(bào)價(jià)上調(diào)22萬(wàn)元至960萬(wàn)元，單價(jià)約10.22萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，這套二手房曾多次降價(jià)。貝殼找房提供的房源時(shí)間軸顯示，漾晴居這套二手房于2022年12月30日掛牌出售，報(bào)價(jià)1180萬(wàn)元。過去半年里，業(yè)主曾10次下調(diào)報(bào)價(jià)，降幅在5萬(wàn)元至50萬(wàn)元之間，最低報(bào)價(jià)918萬(wàn)元，相比初始報(bào)價(jià)折價(jià)22%。

6月7日和7月31日，這名業(yè)主先后漲價(jià)20萬(wàn)元、22萬(wàn)元，最新報(bào)價(jià)960萬(wàn)元，依然相當(dāng)于初始報(bào)價(jià)的8折。貝殼找房經(jīng)紀(jì)人的帶看反饋稱，業(yè)主誠(chéng)心出售，有一定的談價(jià)空間，并特別強(qiáng)調(diào)“學(xué)位、戶口無(wú)占用”。

這并不是個(gè)例。

珠江新城東的嘉裕丹頓陽(yáng)光，一套建筑面積約84平方米在售單位，業(yè)主在7月30日將報(bào)價(jià)上調(diào)40萬(wàn)元至950萬(wàn)元，單價(jià)約11.30萬(wàn)元/平方米。時(shí)代周報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該單位初始報(bào)價(jià)是1000萬(wàn)元，在掛牌銷售的4個(gè)月里經(jīng)歷了5次降價(jià)，最高下降50萬(wàn)元。

樂有家APP顯示，珠江新城中的中海璟暉華庭一套建筑面積約114平方米3房，業(yè)主將報(bào)價(jià)上調(diào)至1650萬(wàn)元后，與同小區(qū)的報(bào)價(jià)相比仍便宜了153萬(wàn)元。

事實(shí)上，降價(jià)出貨的賣家數(shù)量更多，降幅更大。

諸葛找房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，廣州99套二手房漲價(jià)的同時(shí)，有596位業(yè)主下調(diào)了報(bào)價(jià)。值得一提的是，漲價(jià)房源平均漲價(jià)8.96萬(wàn)元/套，而降價(jià)房源平均降價(jià)11.4萬(wàn)元/套。

“業(yè)主反價(jià)不顧現(xiàn)狀，不符合現(xiàn)實(shí)。”黃韜表示，近期主管部門密集發(fā)聲，氣氛活躍起來(lái)了，但實(shí)際落地的還沒有，市場(chǎng)成交量并沒有很明顯的改變，“業(yè)主、開發(fā)商應(yīng)該好好利用這波預(yù)期利好，該降價(jià)就降價(jià)，抓緊賣房。”

V形反轉(zhuǎn)難現(xiàn)

政策暖風(fēng)照拂背后，是尚未止跌回升的市場(chǎng)表現(xiàn)。

廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年廣州累計(jì)成交新房40843套，同比增長(zhǎng)3%，是近5年表現(xiàn)次優(yōu)的上半年，但與2021年上半年的61063套成交量相差甚遠(yuǎn)。

新房去化與價(jià)格表現(xiàn)均欠佳。

今年上半年廣州一共有107個(gè)/次項(xiàng)目開盤或加推，總貨量為10981套，首日成交2396套，平均去化率僅22%，新開盤推貨量、去化率水平對(duì)比去年同期均有所下滑。全市新房均價(jià)約3.62萬(wàn)元/平方米，同比下滑7%，越秀、白云、增城、從化均出現(xiàn)雙位數(shù)的跌幅。

二手市場(chǎng)先抑后揚(yáng)。

隨著3月積壓需求集中釋放成交量沖高至12260套，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，購(gòu)房者觀望情緒加重，成交量持續(xù)回落，6月成交量下滑至8292套，相比3月的高點(diǎn)跌去32%。

二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約30107元/平方米，同比上漲10.3%，原因在于中心區(qū)成交占比提升拉動(dòng)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)，實(shí)際上上半年廣州二手房?jī)r(jià)格未見明顯上漲，不少盤源價(jià)格甚至下調(diào)。根據(jù)廣州中原發(fā)展研究部監(jiān)測(cè)，花都、南沙、增城等外圍區(qū)域二手房報(bào)價(jià)下調(diào)幅度大多在5%以上，包括萬(wàn)科東薈城、雅居樂錦城在內(nèi)的部分樓盤跌幅接近10%。

7月因?yàn)槭莻鹘y(tǒng)淡季，市場(chǎng)表現(xiàn)趨于冷淡，尚未企穩(wěn)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，7月廣州新建商品住宅成交面積約45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約三成;二手市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步降低，成交量繼續(xù)下探，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)。

截至今年6月底，廣州存量新房去化周期約16.2個(gè)月，二手房放盤量超過13萬(wàn)套。廣州中原發(fā)展研究部指出，若剛需買家不買房，則改善買家無(wú)資金換房。購(gòu)房鏈條將陷入停滯狀態(tài)。

“降稅費(fèi)、降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、非核心區(qū)域調(diào)整限購(gòu)政策，政策工具很多。”黃韜強(qiáng)調(diào)，單靠一樣不行，政策工具疊加，效應(yīng)才能發(fā)揮出來(lái)。

對(duì)于政策效果，黃韜持謹(jǐn)慎態(tài)度，“現(xiàn)在市場(chǎng)成交不理想，不是購(gòu)房資格的問題，而是購(gòu)買能力在下降。”

克而瑞釋放了相似的觀點(diǎn)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，政策調(diào)整再難撬動(dòng)昔日的輪回。”克而瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)當(dāng)年的“V型反轉(zhuǎn)”行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長(zhǎng)期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。