7月24日政治局會議分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應中國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

會議指出，要因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

10天前，7月14日人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會也曾提及“房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生深刻變化”。鄒瀾表示，考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

從防過熱轉到防過冷，從增量轉到存量

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次提及了供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，具體來說實際上包括購房需求步入冰凍期、投資投機需求大規(guī)模離場、供求矛盾開始呈現(xiàn)供大于求的特征、二手房掛牌激增歷史罕見等。對于后續(xù)政策趨勢，在嚴躍進看來，此次會議后會有系列重磅政策，尤其是限購松綁取消、房貸政策持續(xù)寬松、一線城市率先松綁等方面會有持續(xù)性的大招，對于房屋交易和市場信心提振將有極大的作用。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，目前房地產(chǎn)供需、居民預期和行為、開發(fā)商行為都已經(jīng)發(fā)生徹底改變。突出表現(xiàn)在，居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發(fā)生改變改變，持有房產(chǎn)的意愿下降(二手房掛牌量急劇攀升)，房屋的流通速度明顯下降，銀行按揭貸款余額第一次減少，資金流向地產(chǎn)的時代結束了，開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代結束等。

在李宇嘉看來，這都是過去沒有的現(xiàn)象，而且是趨勢性的現(xiàn)象，預示著房地產(chǎn)可能永久性告別了大范圍過熱的走勢。這是行業(yè)和市場的重大變化。李宇嘉認為，管理政策也要發(fā)生根本性的改變，即：從防過熱轉到防過冷，關注房價的大幅波動;從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”來滿足居民需求;政策要從需求端刺激轉向供給側改革。

在李宇嘉看來，需求端刺激，只會增加新增供應，導致未來供應過剩和更大的問題(庫存和風險)要解決。未來的政策導向是如何推進供給側改革來滿足和釋放需求，比如滿足新市民、年輕熱先租后買的需求;如何盤活存量提高供應效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，解決發(fā)展不配合、不充分的問題;如何打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，提高居民美好人居。

平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生指出，會議未提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，而2019年以來的每年4月政治局會議和7月政治局會議中，此前已連續(xù)9次提及。結合本次會議“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的表述，較為樂觀的猜測是中央層面或認為新形勢下“房住不炒”已經(jīng)實現(xiàn)。

預計下半年有五個方面政策調整

同策研究院認為，當前市場風險有五個方面，第一、房企債務風險及伴隨的爛尾樓現(xiàn)象;第二、庫存風險，目前部分城市面臨房地產(chǎn)庫存較大，去化難的風險;第三、合理購房需求因為恐慌而不敢買房的信心風險;第四、核心城市一二手“倒掛”現(xiàn)象所帶來的局部升溫的風險。第五、房地產(chǎn)市場過快下行帶來拖累經(jīng)濟的風險。

針對五個風險，同策研究院預計下半年有五個方面的政策調整：第一、房企融資政策在下半年會適度放松，謹防流動性問題導致部分未暴雷的房企出現(xiàn)違約以及暴雷房企展期后的二次違約發(fā)生，更要避免債務風險的大面積傳導;第二、庫存大的城市，要控制地方政府的賣地沖動，地方城投托底會嚴格限制;第三、需求端的政策會鼓勵剛需和改善群體入市，因此，在購房按揭利率，購房資格等方面會合理優(yōu)化，部分下行壓力較大的城市會調整首付比例;第四、核心城市面臨“收緊”型兩類的政策，1.“倒掛”網(wǎng)紅盤熱度過高的問題會出政策管控，2.核心城市資金監(jiān)管會進一步嚴格，嚴防開發(fā)商把核心城市現(xiàn)金流向低能級城市騰挪;第五、城市更新以及租賃市場會成為拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟的新引擎，將會成為GDP增加值的重要貢獻力量。