“200萬的降價(jià)幅度是否合理，降了就真能賣出去嗎?”當(dāng)徐雯把自己的疑問拋給中介的時(shí)候，得到的回答竟然是“我也沒有信心”。

北京二手房市場的降溫，正在引發(fā)連鎖反應(yīng)。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年4月起，北京二手房市場成交量已連續(xù)三個(gè)月下跌，另據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達(dá)近19萬套。三個(gè)月以來市場的“活躍度不高”，讓買賣雙方之間的“堰塞湖”逐步形成：一方面，部分千萬級別的房源開始被中介通知“降價(jià)200才有信心賣掉”;另一方面，賣房的不順暢，直接影響到置換的第二步，部分剛改新房項(xiàng)目已經(jīng)開始收到“因賣不掉二手房”為理由退掉的預(yù)定。

盡管目前仍是個(gè)例，但二手房交易不暢帶來的“堰塞湖”仍然成為各大操盤手不得不關(guān)注的重點(diǎn)，甚至有項(xiàng)目給出了明確要求，“要了解清楚購房者賣房的品質(zhì)，提前做出判斷”。

“中介讓降200萬接受不了”

在被要求從1250萬元降到1050萬元未果后，徐雯感覺自己已經(jīng)被房子掛牌的中介放棄了。

徐雯的房子位于北京市東城區(qū)鼓樓外大街，屬于回遷房小區(qū)里面積比較大、戶型比較好的兩居室，近90平方米的面積，別說是一家三口，帶個(gè)老人住也綽綽有余。

由于緊鄰西城的德勝片區(qū)，過去徐雯家的戶型一直是那些在德勝買個(gè)小房子占坑、出區(qū)買個(gè)大點(diǎn)的自住家庭的首選。“我在這住了5、6年了，之前這個(gè)小區(qū)跟我們家同戶型的基本靠搶，現(xiàn)在有三套掛著，裝修標(biāo)準(zhǔn)雖各有不同，但帶看都沒有。”

徐雯掛牌趕上了本輪北京二手房“小陽春”的尾巴。“2月掛牌的時(shí)候，小區(qū)內(nèi)三套一起掛的，戶型一樣，但我們家樓層最好、裝修最好，還不臨街，當(dāng)時(shí)中介給的正常評估價(jià)是1150萬元。”由于徐雯是兩年前剛剛花了50多萬元裝修的，考慮到她的接受程度，和當(dāng)時(shí)的市場狀況，中介也同意1250萬元的報(bào)價(jià)。其余兩套同戶型的，一套因著急出售，直接報(bào)價(jià)1099萬元，另外一套則報(bào)價(jià)1150萬元。

“據(jù)我所知，那兩套也都沒成交，直接下架了。”徐雯上一次接到中介的電話，同樣被要求掛牌價(jià)直接降到1050萬元，否則沒辦法安排帶看。

“我換房是因?yàn)橥ㄇ谟悬c(diǎn)遠(yuǎn)，就想平行置換，我知道現(xiàn)在市場不好，但200萬的降價(jià)幅度是否合理，降了就真能賣出去嗎?畢竟我想換的小區(qū)也沒這么大幅度降價(jià)。”當(dāng)徐雯把自己的疑問拋給中介的時(shí)候，得到的回答竟然是“我也沒有信心”。為此，徐雯與掛牌的中介溝通，把房子下架。

“買賣雙方內(nèi)心的‘堰塞湖’已經(jīng)形成”

對于徐雯提到的“無厘頭降價(jià)”，房源所在的中介門店卻并不認(rèn)可。

“她的房子2月掛牌的時(shí)候，就比我們測算的均價(jià)高出100萬元，當(dāng)時(shí)其實(shí)我們提示過比較高，但因?yàn)樗_實(shí)剛裝修了兩年，考慮到使勁說可能產(chǎn)生逆反，加之當(dāng)時(shí)的市場確實(shí)看上去高歌猛進(jìn)，我們就同意高掛。”在門店店長看來，3月后的市場急轉(zhuǎn)直下，三套稀缺房源均未能賣出，除了1099萬元有自己特殊情況外，1150萬元的帶看也并不多，加之裝修成本并不是購房者最看中的，1050萬元的最新報(bào)價(jià)是門店根據(jù)市場、小區(qū)成交均價(jià)給出的建議，如果接受不了，門店也覺得暫時(shí)下架是個(gè)比較好的選擇。

“北京二手房網(wǎng)簽量這兩個(gè)月回到1.2萬套左右水平，這基本是符合預(yù)期的，屬于常態(tài)化水平。”在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄看來，成交數(shù)據(jù)上其實(shí)并不支撐“堰塞湖”結(jié)論，但掛牌量確實(shí)一路猛增，目前不算上法拍等特殊房源，北京二手房的掛牌量在19萬左右。

但北京鏈家研究院院長高原分析，掛牌量與市場形勢關(guān)聯(lián)較為復(fù)雜，并非簡單的“房子多了不好賣”或“房子少了不夠賣”的直觀感受。這一指標(biāo)為機(jī)構(gòu)或企業(yè)的單一過程性經(jīng)營指標(biāo)，具有較大的供需彈性。從歷史數(shù)據(jù)回顧來看，掛牌量漲落和當(dāng)時(shí)市場形勢并無顯著關(guān)系。例如2020年2月疫情伊始，市場銷售情況較差的同時(shí)，掛牌量水平同樣不高。而2021年上半年市場銷售相對較好時(shí)期，掛牌量也處于相對較高水平。

另有業(yè)內(nèi)資深分析師告訴北京商報(bào)記者，要定義當(dāng)前北京二手房市場是否形成“堰塞湖”，最簡單的就是看政策力度，如果真的壞到一定程度，那么相應(yīng)的幫扶政策早就出來了，當(dāng)前市場更多是受到情緒、預(yù)期等因素的影響。

一如徐雯房源掛牌門店店長說的那樣：“現(xiàn)在的‘堰塞湖’，更多的是買賣雙方內(nèi)心里的‘堰塞湖’”，“賣的不甘心降價(jià)，買的覺得市場還會降”，疊加支持政策的不充分，對峙就此形成。

“兩個(gè)退訂都是因?yàn)橘u不掉二手房”

內(nèi)心里的“堰塞湖”是否會引發(fā)持續(xù)性新房與二手房之間的“惡性”鏈條傳導(dǎo)?

陳霄指出，目前尚需進(jìn)一步觀察，但影響肯定是有的。

“6月底，我們退了兩套預(yù)定的房源，理由都是手里的二手房賣不出去。”董佳是某頭部央企石景山剛改項(xiàng)目的操盤手，正常情況下一個(gè)項(xiàng)目有幾套房子退訂是正常的，但因?yàn)槟壳氨本┒址渴袌龅臓顩r，和自己操盤項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主八成來自置換，他和團(tuán)隊(duì)對這輪退訂是一個(gè)開始，還是偶發(fā)，心中沒底。

董佳的擔(dān)憂主要來自這波二手房的成交波浪。“今年高峰期在2月，3月開始斷崖式下降，雖然現(xiàn)在的數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，但二手房不好賣是大家都知道的，二手房如果跌到榮枯線三個(gè)月，新房勢必受到影響。”作為一個(gè)總價(jià)在800萬-1200萬元區(qū)間的改善型項(xiàng)目，董佳的項(xiàng)目客戶適配集中，置換需求占了絕大部分，拿地又不早不晚，沒有早價(jià)格優(yōu)勢，也沒有晚政策優(yōu)勢，董佳深知自己不是那“能挑客戶”的。

即便如此，“置換房源的品質(zhì)”成了董佳給一線銷售設(shè)定的“必須要了解”的KPI，用他的話說要“及時(shí)了解二手房這個(gè)‘堰塞湖’的動態(tài)”。“再難的市場也可以賣房子，但我們是央企，我們等不了，退訂非常麻煩，如果客戶需要置換的房子我們評估置換周期在半年以上，那么就建議他再考慮一下。”

董佳的擔(dān)憂不無道理，新房市場和二手房市場本就一體兩面，具備相互傳導(dǎo)的關(guān)系。連續(xù)幾個(gè)月的低位運(yùn)行，巨大的二手房掛牌量如同一個(gè)持續(xù)膨脹的“堰塞湖”，對尚處于恢復(fù)期的新房市場也帶來沖擊。雖然當(dāng)前還是部分個(gè)案，但市場最怕的就是持續(xù)性。

誰來疏導(dǎo)“堰塞湖”

當(dāng)前北京二手房“堰塞湖”淤積的癥結(jié)，有銷售不暢因素，也有供需之間的不平衡因素。

據(jù)麥田統(tǒng)計(jì)，在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源，就有一套是房齡超過20年的老房子，且從去年底開始，房齡10年以內(nèi)的次新房源占比減少明顯。

陳濤就是那個(gè)賣了“70年代老破小后”，買不到合適的房子的人。

在三次降價(jià)92萬元后，陳濤終于賣掉了自己位于北京市東城區(qū)地壇北里的兩居室，819萬元的成交價(jià)，比同小區(qū)上一套成交的同戶型、同面積、同樓層房源，低了31萬元，當(dāng)時(shí)還是2021年的6月。

陳濤是典型的老北京，房子是母親單位分的，作為婚房精裝修后送給了陳濤。“我媽也在這個(gè)小區(qū)，周邊也有豐富的教育資源，但我們不準(zhǔn)備要孩子，守著個(gè)老破小太難受了。” 由于父母同一單位，在那個(gè)年代，每個(gè)人都可以分一套同戶型房子，陳濤選擇賣掉自己這套一層的兩居室，母親繼續(xù)留在這個(gè)小區(qū)。

二環(huán)邊上、公園對面，守著醫(yī)院、地鐵、菜市場，又花了40多萬元精裝修，更和親人保持了一碗湯的距離，陳濤賣房的事被老鄰居們各種不理解。

面積小、功能不合理、停車不方便、沒有物業(yè)……作為典型的“90后”，陳濤和媳婦起初也想“關(guān)起門來忽略老破小”，但住了幾年后發(fā)現(xiàn)忽略不了。“我們是一樓，70年代老破小的一樓就不用多說了，這個(gè)小區(qū)還有個(gè)特殊情況，全單元的水閘就在我們家小院，誰家跑水、裝修都得敲門進(jìn)來關(guān)水，什么倒灌、蟑螂就更別提了。”加上三年疫情，封閉那段時(shí)間居委會雖盡職盡責(zé)，但也沒法跟住在新小區(qū)的同學(xué)相比，于是賣掉老破小，換個(gè)好物業(yè)的現(xiàn)代化小區(qū)，成了陳濤夫妻的執(zhí)念。

“但我們沒想到市場‘掉下來’會這么快。”原本打算有了目標(biāo)房源后，再賣掉手里這套。“好學(xué)區(qū)、好配套，怎么都好賣”的預(yù)期與5月掛牌以來被市場的“毒打”，讓陳濤慌了。“我就想趕緊賣了，都沒心思看新房子了，我怕越往后越起不來。”

盡管最終在一次次價(jià)格的讓步后，陳濤成功完成置換第一步，819萬元的價(jià)格卻讓他有點(diǎn)尷尬：原本的計(jì)劃新房1000萬元預(yù)算，賣掉這個(gè)兩邊老人再支援一下，自己的積蓄裝修，現(xiàn)在賣房款與心理價(jià)位差的有點(diǎn)多，是進(jìn)一步“啃老”，還是把置換需求縮水，陳濤還沒想好。“現(xiàn)在這個(gè)市場看不太明白，就怕賣在低點(diǎn)，買在高點(diǎn)。”

對于陳濤的這種擔(dān)心，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為符合絕大部分置換需求消費(fèi)者的心態(tài)。“當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的核心是大環(huán)境出現(xiàn)波動，所以僅僅依靠市場調(diào)節(jié)，短期內(nèi)無法取得預(yù)期效果。” 嚴(yán)躍進(jìn)建議，應(yīng)該在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，盡快建立起符合地方市場健康運(yùn)行的長效機(jī)制，量大則疏、量小則穩(wěn)。后續(xù)既要在行政、金融和財(cái)政等方面落實(shí)見效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動的問題。眼前要朝著“盤活二手房、鼓勵(lì)置換新房”的角度進(jìn)行。只有這樣，才能防范市場進(jìn)一步降溫，并促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的通暢和健康發(fā)展。