在銷售端復蘇乏力但需新投資補倉的兩難境地下，房企極致追求核心板塊的核心地塊，這也導致當前的土拍市場越發分化。

6月13日，廣州迎來今年第二批涉宅用地的首場土拍，也是今年以來以及接下來幾場土拍中規模最大的一場，共掛牌5宗地塊，其中番禺占了3宗，荔灣和從化各1宗。

從土拍結果來看，此次流拍地塊超過一半，唯一成交的2宗地塊均位于番禺，且均競價觸頂進入搖號環節，分別為番禺大道以西BC0613006地塊(好又多地塊)、番禺客運站北側地塊，成交總價分別約為12.9億元、10.4億元，溢價率均為15%。

這一成交結果與廣州今年首批供地的土拍場景存在一定差異。

少量、多次進行土拍的首批供地雖然也是冷熱分明，但除了增城區一宗地塊因故終止出讓外，其余7宗全部都順利成交，其中三宗番禺地塊以及一宗荔灣羊城食品廠地塊觸頂搖號，剩下全部底價成交，且由國企和地方城投平臺拿下。

很顯然，現在地方城投已經很難出頭托底了，而有拿地預算的房企則在投資邏輯上嚴重趨同，最終導致非優質地塊無人問津，而優質地塊受到激烈爭搶。

番禺區域在廣州今年的土拍市場中可謂出盡風頭。

據公開數據，今年前五月，番禺區掛牌出讓的宅地多達6宗，供應數量已超去年全年，且由于地塊普遍素質較優，未拍先火、觸頂搖號已然成為常態。此次土拍也是繼迎賓路、長隆萬博地塊后，今年番禺貢獻的另外兩幅搖號地塊。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，近期番禺地市熱度較高主要有幾個原因：一是今年首批供地中長隆、迎賓路地塊均搖號出讓，開門紅為番禺地市吸引了更多的關注度;二是推出的地塊較為優質，不僅地段較為成熟，地價也與周邊一二手房有明顯的價差，利潤空間相對可觀。

此外，番禺區域置業需求有支撐，不僅可以承接中心城區的價格外溢需求，其二手房交易量也常年排在廣州各區前列，地緣置換需求充足;與此同時，近年以萬博板塊為首的網紅樓盤在市場上既有價格又有流量，起到了帶動番禺各個板塊的“吸睛效應”。

此次土拍中，好又多地塊是熱度最高的。該地塊位于番禺大道南以西，東興路南側，交通較為便利，距離番禺廣場地鐵站(1/18/22號線交匯站)約1公里。

與此同時，該地塊臨近番禺區府，周邊中銀大廈、中信銀行等金融企業林立，還有永旺夢樂城、基盛萬科里、萬科中央公園、匯瓏新天地、五星級酒店等豐富商業配套。

除了較為優越的區位外，好又多地塊體量也不大，占地僅約2.37萬平方米，總建面約為5.38萬平方米，競拍總價觸頂后總價也才12.9億元，折合樓面價約為2.4萬元/平方米。

合富研究院指出，從近期土拍結果來看，房企對“優質板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞，這與企業現階段更著重“風險可控+穩定走貨”的開發訴求有關。

好又多地塊雖然競價觸頂，但從樓面價來看，還是留給了開發商不小的盈利空間。克而瑞廣佛團隊指出，地塊周邊多為樓齡較高的二手項目，沉淀了不少置換需求;一手方面則有金海岸花園、龍湖·金地天峯等，住宅售價約為3.9萬-4.6萬/平方米。

當前市場的復蘇并不明朗，對各大房企而言，現金流依然是生命線，小體量地塊的可控性更強。今年同樣進入搖號環節的荔灣區羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊也都是小體量，占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米。

開發商的追捧也印證了番禺好又多地塊素質不錯。按照原定計劃，好又多地塊應于6月13日下午2時正式競拍，但距正式開拍前，該地塊便已獲得12家房企18輪報價觸頂進入搖號環節。

有市場消息稱，該地塊實際獲得20家企業報名，其中8家是馬甲，參拍企業包括招商、綠城、中鐵、路勁、中建五、華發、葛洲壩、保利發展等。

同樣在此次土拍中進入搖號環節的番禺客運站地塊其實命運多舛，去年的第三輪土拍中因無人舉牌而流拍。

這次回爐，番禺客運站地塊地價和規劃條件都沒變，僅僅是放松了付款期限，減輕開發商資金沉淀的壓力。

據中指控股數據，番禺客運站地塊吸引了5家房企報名參拍，包括保利發展、招商、綠城、中建五局、金茂，最終經過15輪報價觸達上限價10.38億進入搖號環節。

番禺客運站地塊的占地面積約為2.3萬平方米，總建面約為5.1萬平方米，折合樓面價約為2萬元/平方米。

中指控股指出，若按4萬/平方米的精裝售價測算，該地塊銷售凈利潤率為12.3%。

相較于上述進入搖號環節的兩宗地塊，此次土拍中因無人報價而慘遭流拍的三宗地塊則各有硬傷。

中指控股認為，荔灣小梅大街地塊因體量過于迷你等“先天不足”限制，可操作空間太小，勸退了一眾開發商。番禺市橋客運站、從化鄧村村地塊區位較偏，周邊環境一般，房企關注度低。

“對于開發商而言，僅僅關注區域及板塊市場的表現是不夠的，一地一議、精準研判是房企投資的標準動作。”肖文曉稱。

番禺這兩宗搖號地塊最終花落誰家將在明日揭曉。此外，本月內將拍賣的來自萬科廣信資產包的荔灣區蕙蘭苑、紫蘭苑地塊和天河區員村地塊，都備受市場關注。