近日，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》(2023年修訂，以下簡(jiǎn)稱《辦法》)。據(jù)悉，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂和項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，《辦法》中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定，并就如何確定重點(diǎn)監(jiān)管額度和使用監(jiān)管額度內(nèi)資金進(jìn)行了說明。

企業(yè)資質(zhì)

刪除原房企三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)相關(guān)內(nèi)容

《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法按資質(zhì)等級(jí)確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍和建設(shè)規(guī)模。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制;二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)業(yè)務(wù)。

解讀：修訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)相關(guān)文件精神，《辦法》修改了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批流程、申請(qǐng)核定資質(zhì)應(yīng)提交的材料及申報(bào)資質(zhì)人員、材料要求等相關(guān)內(nèi)容;刪除了原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)的相關(guān)內(nèi)容。

商品房預(yù)售

明確裝配式建筑商品房應(yīng)達(dá)到的工程形象進(jìn)度

近年來，開發(fā)商拒絕購房人使用住房公積金貸款的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了支付住房公積金職工的合法權(quán)益，《辦法》對(duì)此提出了明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房。在銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在商品房銷售公示平臺(tái)網(wǎng)站和樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。

《辦法》明確，獲得預(yù)售許可之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得開展商品房銷售活動(dòng)，不得訂立與擬銷售商品房有關(guān)的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預(yù)售價(jià)以外的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制作商品房預(yù)售廣告或者進(jìn)行其他形式的宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)載明“商品房預(yù)售許可證”的批準(zhǔn)文號(hào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上。其中，多層建筑應(yīng)完成基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工，高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)三層以上，超高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)十層以上;對(duì)滿足裝配式建筑要求的商品房項(xiàng)目，工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到±0.000標(biāo)高。

解讀：根據(jù)自治區(qū)住建廳印發(fā)的《關(guān)于在自治區(qū)裝配式建筑試點(diǎn)城市新建建筑中推廣應(yīng)用預(yù)制樓梯板預(yù)制樓板預(yù)制內(nèi)外墻板的通知》(桂建發(fā)〔2020〕8號(hào))要求，為強(qiáng)化政策落實(shí)力度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用裝配式建筑建造方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)裝配式建筑發(fā)展，《辦法》第十六條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售符合裝配式建筑要求的商品房項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的工程形象進(jìn)度。

預(yù)售資金

申請(qǐng)預(yù)售許可前應(yīng)簽訂三方監(jiān)管協(xié)議

今年以來，全國多地發(fā)文進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以保障購房人所購預(yù)售商品房順利建設(shè)、按期交付。對(duì)此，《辦法》也提出了明確要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議。監(jiān)管賬戶開戶銀行應(yīng)與項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門建立信息互通共享機(jī)制。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)等因素確定確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金監(jiān)管額度。額度內(nèi)的資金必須用于與商品房有關(guān)的工程建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審核同意后，由商業(yè)銀行從監(jiān)管賬戶及時(shí)撥付。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，監(jiān)管賬戶應(yīng)有留存資金，具體比例由各市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門確定。

解讀：《辦法》修訂了商品房預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)內(nèi)容。關(guān)于根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等國家部委關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件要求，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂和項(xiàng)目“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，《辦法》中增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定，并就如何確定重點(diǎn)監(jiān)管額度和使用監(jiān)管額度內(nèi)資金進(jìn)行了說明。

物業(yè)承接查驗(yàn)

小區(qū)交付15日前要進(jìn)行承接查驗(yàn)

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可(現(xiàn)售備案)之前，依法制定臨時(shí)物業(yè)管理規(guī)約，選聘前期物業(yè)服務(wù)人(物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前將項(xiàng)目資料提供給物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)交付使用15日前與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。查驗(yàn)工作完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》，并在協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)。

解讀：修訂物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)內(nèi)容。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》有關(guān)規(guī)定，為保障物業(yè)承接查驗(yàn)工作開展，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，《辦法》第二十三條明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)的具體內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)。