雖然市場關于房貸利率上調的風聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續：從需求端來看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優化;從融資端來看，此前房企融資利好政策仍持續發揮利好效應，年內擬融資規模超2100億元。

有業內人士分析，這與房地產市場目前現狀有關，3月樓市迎來增速“高光”時刻后，后續市場復蘇預期開始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數據來看，近期房地產銷售出現中途回落的現象。根據克而瑞統計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項目、來訪量和成交量亦出現明顯下滑。

房貸利率繼續下行

雖然此前央行方面指出，首套房貸利率政策動態調整機制“既管冷、又管熱”，引發市場關于利率即將上調的擔憂，但從目前種種跡象來看，市場房貸利率仍處于下行區間。

貝殼研究院監測顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP;二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116BP和54BP。

從具體城市看，4月，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州等9個城市首套房貸利率下降。從城市能級看，4月二線城市首套房貸利率環比下降1BP至3.98%，三四線城市首套房貸利率環比下降2BP至3.99%，一線城市首二套房貸利率繼續持平。

同時，房貸放款也繼續保持2019年以來最快的放款速度。

貝殼研究院數據顯示，4月，百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平。廣東某國有大行客戶經理告訴記者，目前其所在支行房貸放款基本走“快速通道”，如果資料符合標準基本條件，則最短2周內就可以完成放款。

事實上，目前房貸利率已處于相對低位。央行發布數據顯示，截至3月末，已有83個城市下調首套房貸利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不過，廣東某頭部房企策劃告訴第一財經記者，雖然目前房貸利率一降再降，但很多客戶仍處于觀望狀態，其所在樓盤在3月銷量略有突破后近期又進入“瓶頸期”。據他此前經驗，二季度通常是銷售旺季，較一季度一般銷量高50%左右。如果房貸利率持續保持目前態勢或繼續下行，或有季節性突破口。

在他看來，與之前相比，目前這一階段房貸利率并不會成為客戶購房的決定性因素。現在客戶和之前的購房邏輯已有所不同，房價“狂飆”期，客戶更重視“性價比”，追求的是盡快上車，因此房貸利率成為可以吸引客戶的重要“利器”。而目前這一階段，炒房“泡沫”破滅后，核心區位、優質地段才是客戶最重視的因素。

也有不少購房意向客戶正在密切關注所在城市的利率變化，東莞某銀行房貸業務相關客戶經理告訴記者，近期，經常收到客戶消息“轟炸”詢問貸款利率變化。“有的客戶擔心貸款利率會上調，有的客戶則是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更優惠的貸款利率。”他進一步解釋道。

多地密集調整公積金貸款政策

今年以來，全國各地持續優化房地產相關政策，近期，多地出臺政策提高多孩家庭住房公積金貸款額度。

5月6日，南昌住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金有關使用政策的通知》提出，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。

除了南昌外，包括廣州、蘇州等在內的多個熱點城市均在公積金購房政策方面，給多孩家庭以更多支持。其中，廣州和蘇州規定，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款最高額度可上浮30%。

除了提高住房公積金最高貸款額度，還有一些地方出臺政策支持提取住房公積金付首付款等。上海市住房公積金管理委員會近日發布《關于本市實施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》，5月1日起，符合提取規定的多子女家庭，可按照實際房租支出提取住房公積金。符合規定的多子女家庭購買首套住房，貸款限額(含補充公積金最高貸款限額)在最高貸款限額的基礎上上浮20%。

貴陽市住房公積金管理中心近日發布通知，從5月1日起，貴陽實施多項公積金惠民新政，包括無房職工家庭可以提取公積金支付首付款，提高雙繳存職工家庭購買首套住房的最高公積金貸款額度，取消三項住房公積金使用限制條件，青年人及多子女家庭租房可提取公積金支付房租等。

公積金貸款政策優化成樓市調控重要措施

今年以來，各地針對樓市“因城施策”的力度不斷加大。住房公積金政策成為多地優化調整房地產政策的重要內容。

據中指研究院統計，截至5月9日，今年以來，全國已有超百省市(縣)優化調整房地產政策，出臺調控措施超200次。在公積金政策優化方面，已有近90城對公積金政策進行優化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉公等政策。

中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，公積金政策指向性較強，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進住房需求釋放。2021年下半年房地產行業進入深度調整期后，由于公積金政策惠及的城市多、范圍廣，政策優化調整可以更直接和普遍，因此優化公積金政策成為近兩年各地支持房地產市場發展、促進需求釋放的主要手段之一。

陳文靜表示，多城市陸續出臺公積金支持“商轉公”、提取公積金支付首付、靈活就業公積金試點等政策，拓展了公積金的使用范圍，盤活住房公積金，有利于減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒。同時，提高公積金貸款額度，也有利于降低購房者置業成本，或一定程度提振市場預期。多項優惠政策的效果累計積疊加，對購房者置業預期和市場成交的恢復產生一定積極影響，特別是在熱點城市。

王青認為，由于各地公積金貸款利率均遠低于商貸利率，因此放寬公積金貸款條件、提高公積金貸款額度等措施是當前推動樓市需求端改善，引導房地產行業盡快實現軟著陸的重要舉措之一。因城施策基調下，不同級別城市在放松公積金貸款政策方面還有一定空間。

“下一步政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面都還有較大潛力可挖。這是提振市場信心，推動房地產行業盡快實現軟著陸的關鍵。”王青表示。