壹

春光不照耀每一個角落，也不照耀每一個地產(chǎn)人。

在這個地產(chǎn)回暖的春天里，有人重生了，有人徹底栽倒了。重生的是孫宏斌，奔波化債377天之后，4月13日融創(chuàng)中國(1918.HK)挺過了危機(jī)，正式復(fù)牌;栽倒的是前江西地產(chǎn)首富張園林，就在同一天，他所執(zhí)掌的新力控股(2103.HK)在停牌超過1年半后，黯然退市。

張園林這個名字，不像孫宏斌一樣被大眾熟知。但在地產(chǎn)業(yè)，他也算得上是一代梟雄。他所執(zhí)掌的新力控股曾是江西最大龍頭房企。新力創(chuàng)立于2010年，從創(chuàng)辦到上市只用了9年時間，上市次年(2020年)就實現(xiàn)了全年1138億的銷售額，被譽(yù)為“江西地產(chǎn)一哥”。

然而，這些僅用10年就創(chuàng)造出來的輝煌，又在不到兩年的時間里化為泡影。2021年9月20日，因為美元債務(wù)逾期，張園林股權(quán)質(zhì)押爆倉且被傳失聯(lián)，新力股價閃崩暴跌87%。同日，新力控股以內(nèi)幕消息為由宣布停牌。自此，新力開始一蹶不振，裁員降薪、樓盤停工、年報停發(fā)，直至走到了退市這一步。

更令人詬病的是，不同于孫宏斌等地產(chǎn)人使出渾身解數(shù)拯救企業(yè)，陷入流動性危機(jī)之后，張園林徹底“躺平”了。他隱匿于幕后，對債務(wù)展期不發(fā)一言，對于聯(lián)交所的除牌決定，也沒有申請延期或是復(fù)議，幾乎呈“下落不明”狀態(tài)。

張園林作何打算 ?他又準(zhǔn)備沉默到何時?一切不得而知。

與活躍于臺前的各大房企老板相比，張園林低調(diào)且神秘。奇聞事件百科里，對他的介紹僅有寥寥幾句：胡潤全球富豪榜富豪之一，從事房地產(chǎn)行業(yè)，財富來源于新力控股。新力上市時招股書中，有的也只是他簡略的從商履歷。

綜合招股書以及媒體報道，張園林出生于1976年，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)與胞兄張國印的扶持不無關(guān)系。招股書顯示，張國印為江西第五建設(shè)集團(tuán)的實控人，擁有該公司80.4%的股權(quán)。2002年-2006年，張園林進(jìn)入江西五建，擔(dān)任建設(shè)工程總承包商，最后當(dāng)上總經(jīng)理。此外，2005年，他還在江西裕仁投資有限公司任執(zhí)行董事。兩年后，又在江西省豐城市希爾頓置地有限公司任執(zhí)行董事，接手了豐城希爾頓“爛尾項目”。

工商資料顯示，這一項目是位于豐城市政府附近的希爾頓國際都會樓盤和國貿(mào)廣場綜合體，承建商是江西五建。由此，可以合理的推測，張園林早期的財富積累，大多源于胞兄扶持而來。

胞兄之外，張園林的商業(yè)之路上也不乏一些資本大佬的身影，比如江西富豪陳鎖。2010年，張園林正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)合江西盛開投資、萬奇及沈令華一起創(chuàng)辦了江西新力置地(新力控股前身)。公司第一大股東江西盛開投資背后站著正是陳鎖。資料顯示，陳鎖上世紀(jì)90年代以蔬菜基地企業(yè)起家，2002年左右進(jìn)入礦產(chǎn)業(yè)，開礦生意涵蓋江西和西藏等地。與張園林合伙成立新力置業(yè)時，名下已有20多家企業(yè)。

貳

不同于為人的低調(diào)神秘，在經(jīng)營策略上張園林十分激進(jìn)大膽。

公司剛成立5個月，新力便聯(lián)合江西華東建設(shè)投資實業(yè)有限公司(這家公司的大股東陶紅同時在江西五建任職)，耗資2.3億元拿下了一塊占地278畝的經(jīng)開區(qū)地塊。次年，新力又一舉打敗中海等房企大鱷，以5.2億元競標(biāo)南昌朝陽新城地王項目。

這兩塊地建成的樓盤在江西赫赫有名，尤其第二塊被建造成當(dāng)時南昌最奢侈的樓盤“新力洲悅”，單價要比周邊貴上一倍有余。其后四五年間，新力多次在南昌拿到占地超過200畝的大盤，如南昌縣的新力愉景灣、新力金沙灣以及高新區(qū)的新力時代廣場等，以火箭般的速度躥升式發(fā)展。

僅僅5年后的2015年，新力在南昌市場的年度銷售額便達(dá)到35億，排名第四。2016年，張園林再度加速擴(kuò)張，不斷在武漢、惠州、蘇州等地布局新的項目，一舉將新力地產(chǎn)規(guī)模推升至百億。翌年，為配合全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，張園林將公司總部遷至上海，地產(chǎn)版圖覆蓋到20余座城市，當(dāng)年年銷售也躍升到322億元。

2019年至2020年是他最輝煌的時刻。2019年11月新力在香港上市，成為國內(nèi)成立時間最短的上市房企。2020年其上市后的第一個完整財年，新力實現(xiàn)銷售額1137億元，首破千億。年僅44歲的張園林迎來了人生的巔峰。在2020年的福布斯中國400富豪榜上，他及其妻子以110億元的身家躋身第354位，問鼎江西地產(chǎn)首富。

全國擴(kuò)張、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高投入，新力的發(fā)跡故事“非常標(biāo)準(zhǔn)”，爆雷的原因也同樣如此。同所有出險房企如出一轍，蒙眼狂奔的同時，新力的債務(wù)正在瘋狂積累。根據(jù)招股書，早在2016年到2019年，新力的負(fù)債總額便分別為137.6億元、442.06億元、725.5億元、813.3億元。期間，新力的平均凈資產(chǎn)負(fù)債率高232.3%，是行業(yè)平均水平的兩倍。

更夸張的是它的融資成本。2016年到2018年，新力借款總額從64.38億元飆至221.03億元。借款大量來自信托渠道，導(dǎo)致融資成本高居不下。數(shù)據(jù)顯示，2018年公司融資成本9.3%，有息負(fù)債51.6%來自信托等非標(biāo)融資。即便上市之后，融資渠道得到改善，其融資成本在2020年仍高達(dá)9.1%，高于6%的行業(yè)均值。

叁

成也杠桿，敗也杠桿。三條紅線政策出臺、融資渠道收緊，成為壓倒張園林最后的一根稻草。

2021年7月，一封名為《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳。對此，新力緊急辟謠稱，內(nèi)容純屬子虛烏有。

兩月之后，詭異的事情發(fā)生了。根據(jù)《第一財經(jīng)》報道，2021年的9月份，因新力一筆美元債即將到期，有境外投資者在新力境外投資者聊天群里詢問償還債務(wù)計劃，張園林回復(fù)稱正在“積極應(yīng)對”。然而令投資人愕然的是，撂下這些話不久之后，他就退出了群聊，不再溝通。

這一行為，在資本市場引發(fā)了恐慌。2021年9月20日，新力控股的股價遭遇雪崩，一天之內(nèi)跌去87%，市值蒸發(fā)了120多億港元。盤中停牌，此后未曾復(fù)牌。

2021年10月11日，新力控股再次債務(wù)違約，資金鏈徹底斷裂。新力控股從此一蹶不振，裁員降薪、樓盤停工、年報停發(fā)。

離奇的是，從此之后，張園林便開始消失于公眾視野之外，對于違約債務(wù)如何處置、年報何時刊發(fā)等核心問題不置一詞。2021年的8月份，浙江省高級人民法院發(fā)出一則公告，大意為：新力集團(tuán)旗下4家子公司與中建投信托的金融借款合同糾紛一案，已審理終結(jié)。但因公司(新力)下落不明，不能取得有效聯(lián)系，只能進(jìn)行公告下達(dá)。一時之間輿論嘩然，各界對張園林的動向猜測不已，但他始終保持沉默至今。

不過，盡管張園林沒有臺前發(fā)聲，但他幕后的動作卻不小。天眼查顯示，早在2021年8月，新力科技集團(tuán)先將江西京學(xué)名教教育科技100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江西紐火商貿(mào)，后將便利店連鎖公司“有家實業(yè)”80%的股權(quán)轉(zhuǎn)移至張磊(法人代表和實控人變更)。

2022年10月，張園林、吳承萍夫婦雙雙退出新力科技，由南昌首駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(黃蔡英100%持股)、南昌永琴陌實業(yè)有限公司(張良劍100%持股)各自持股50%，而公司法人代表也早于2021年11月就變更為張良劍。另外，據(jù)公開資料顯示，在諸多項目層面上，接盤新力科技的兩大新股東駿房地產(chǎn)和南昌永琴陌，均與新力地產(chǎn)存在合資合作關(guān)系。

新力有兩大運營平臺，一個是新力地產(chǎn)集團(tuán)，即上市公司新力控股集團(tuán)的境內(nèi)主體，注冊資本32億。另一個便是新力科技集團(tuán)，是張園林頗為重要的資產(chǎn)，注冊資本30億元，旗下?lián)碛薪逃⒔】怠⑸虡I(yè)等業(yè)務(wù)板塊，變更前由張園林和吳承萍各持股99%和1%。

公司爆雷之后便不斷將股權(quán)騰挪轉(zhuǎn)讓，不禁讓人懷疑張園林在通過種種運作試圖金蟬脫殼，借以早早完成個人財富的風(fēng)險隔離和切割。

與此同時，去年4月份，張園林的哥哥張國印也退出了江西五建，其所持有的公司80.3571%股份由新增股東張良紅接盤。張良紅和接盤新力科技的張良劍，名字中均含“張良”二字，不免令人生疑。

截至2021年6月，新力負(fù)債總額達(dá)到918.04億元。已是資不抵債。

新力的命運幾乎可以落定：無外乎就是清盤。然而張園林的動向，始終還是一出懸疑劇。圍繞著他的一系列謎團(tuán)還沒有解開：他打算沉默到何時?他幾乎不帶一絲掙扎地就退市的選擇，是否有逃廢債之嫌?