自1998年至2008年前的房價上漲，更多的是基于老百姓總體收入不斷飆升的背景下，且大多數城市處于城鎮化建設的高峰期，所以房價暴漲是合情合理的。2008年至2018年前的房價上漲，更多是房地產全面金融化，銀行的杠桿資金推動全國房價暴漲也是正常的;2018年后的房價上漲，更多的是人口分化，也就是老齡化下地方財政缺口填補的工具。只要老齡化越來越嚴重，核心城市房價上漲也將是長期趨勢。

樓市利好政策能否拯救縣城樓市還待觀察，但至少能讓陣痛中的市場喘一口氣，這正是縣城破釜沉舟破繭成蝶的契機，理清自身定位，倒逼財政收入擺脫房地產，開源轉向才是縣城真正應該去做的，但真的任重而道遠。

在這樣的時代背景下，房價的上漲會逐步與收入增長脫鉤，只與老齡化嚴重度直接掛鉤。未來的房子沒有很高只有更高。因為房價的支撐面已經徹底不同了。開發商資金鏈斷裂，就沒有人買土地，地方財政怎么辦?那么多老人養老金和醫保怎么辦?從這個角度，我們不得不正視一個前所未有的房地產新時代已經到來，那就是老齡化下的人口分化，能夠跑的優質人口都往核心城市跑了。

最近這段時間，有不少專家學者都在預測明年的房地產市場走向。其中中航基金首席投資官鄧海清的觀點，最為激進，頗值得一說。在他看來，“2023年的房地產會出現報復性反彈”。他給出的解釋是，“房地產最主要的下滑，是因為這兩年年輕人失業了。這兩年丈母娘買房、生娃買房等這種需求都被延遲了，2023年，這兩方面的需求恢復，會報復性反彈。

為什么鄧海清的觀點值得說?是因為鐵錘在朋友圈看到有不少于4位房產中介都轉了他的觀點，而且有兩位配文是這么寫的：專家說了，明年房價會報復性反彈，年底一定要抓緊買房，我再善意提醒這最后一次，優惠也只保留最后一周，那些抓不住機會的朋友，明年可別哭著求我優惠。

鐵錘還是那句話，房地產涼了兩年多，很多人早已急不可耐。這其實很好理解，有些人就是專門吃這碗飯的，他們和房地產的關系，可以看作是“唇齒關系”——唇亡齒寒。尤其是房產中介們，更是靠天吃飯的典型，市場好的時候，房產交易量大，賺得也多，說話也硬氣，態度自然囂張跋扈，但市場不景氣時，半年不開張，也很常見。市場不好，當然會著急，看什么都像利好。

2022年堪稱是房地產的“至暗時刻”，銷售下滑、房價下跌等層面的數據我就不放了，放一組很多人不知道的數據：根據可言智庫的數據，2022年有40萬人離開了地產開發行業，而地產開發的上下游產業，減少了600萬個崗位。看到這里，大家應該也就能理解，為什么有那么多人期盼房地產早日脫困了——它不僅僅是國民經濟的重要支柱之一，還關系著數以千萬計的從業者的生計。

閑話少說，2023年房地產真的會出現報復性反彈嗎?比如需求報復性激增，房價報復性上漲。

先說結論：鐵錘覺得，這樣的可能性為零。不管是北上廣深這樣的一線城市，還是十八線小縣城，明年房地產出現報復性反彈的概率都等于零。當然，不能否定的是，明年仍然會有很多城市把房地產回暖放在重要位置，為了達到這一目的，很多城市都會繼續施策。

2023年樓市分化仍然會很嚴重，有人口增量、有經濟基礎、有資源優勢的大中城市，可能會逐漸修復，緩慢回暖，但也回不到2020年以前的水平;其它低能級的城市，大概率會繼續遇冷，尤其是很多房子嚴重過剩的欠發達城市，購房需求銳減、房價陰跌、成交量繼續減少，或是市場的主旋律

第一，大疫三年，疊加經濟不景氣，很多行業都遭遇嚴峻挑戰，有些甚至全軍覆沒，尤其是注重線下場景的行業，很多都不能獨善其身。比如餐飲、影視、旅游、婚慶、出行鏈條等。據清華大學鄭毓煌教授的統計，僅今年上半年，全國就有46萬家公司倒閉，注銷的工商戶大概在310萬左右。百廢待興，經濟發展、百姓安居就業等都深受其害，其結果是老百姓的收入大幅銳減。

有人可能會說，不對啊，央行公布的數據顯示，過去一年居民部門存款新增15萬億，這些錢2023年可以拿出來消費，如果都流到房地產，將對房價造成巨大的拉動作用。

對此我只能說，算盤打得確實好，但這種想法不切實際，因為居民的巨額儲蓄是為了應對不確定性的必要儲蓄，被疫情教訓了三年，很多家庭早就養成了多備糧草彈藥的習慣，這個習慣不會因為專家的幾句鼓吹消費、刺激消費的話，就輕易改變。

更何況，2023年疫情走勢到底如何，現在仍然未知，參照美國，全面放開快一年了，疫情仍然時好時壞，近期死亡率大增，美國部分地區甚至重啟了抗原檢測。所以，我們也不能太樂觀。另外可以確定的是，從現在到明年3月份，全國都將處于反復感染階段，也就是主動抑制階段，這期間的一切經濟活動，都不可能強勁。像住房這種家庭大件消費，更不可能報復性反彈。

第二，遠的不說，明年一季度大家對房地產的態度其實已經亮明了：12月27日，央行發布報告顯示，對下季度房價走勢，有86%的人預期“平穩、下跌”，預期“上漲”的比例不足14%。另外，2023年一季度，僅有16.0%的居民打算購房，前者為17.1%。值得一提的是，這一數值同時創下了6年來的新低。

對于明年的房價走勢和購房觀，參與調查的銀行儲戶已經給出了答案：買房意愿嚴重不足，創6年新低，對房價走勢也偏悲觀。基于此來看，專家所謂的“2023年房地產出現報復性反彈”，短期看其實是站不住腳的。

前兩條是基于經濟環境和買房人的態度進行分析，接下來鐵錘將從影響房地產走勢的住房供求關系、庫存積壓、居民部門杠桿率等基本面進行討論

第三，房地產正式進入新周期，過去周期最大的特點是供不應求，所以不管如何調控，房價最終會漲，現在市場的基本面是供大于求，一個供大于求的市場意味著投資性需求80%會退出市場，房地產報復性反彈缺乏動力。

第四，統計局數據顯示，今年前11個月，房企銷售額同比下跌了近3成，保守估計，今年全年房地產的銷售規模或只能達到14萬億，較2021年的18萬億上一大截。反過來看，這說明2022年的樓市庫存新增了4萬億。這些庫存的去化壓力都延后到2023年了。

根據易居研究院的數據，11月末百城新房庫存去化周期高達23個月，截止11月末百城狹義庫存高達59428萬平方米，環比上漲1%。具體來看，一線城市中的北京、廣州、深圳去化周期均在1年以上;26個二線城市中有蘭州、鄭州、哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽、武漢、青島、長春、廈門、重慶、福州等近半數城市庫存消化周期超過2年，僅有蘇州、杭州、合肥等5個城市去化周期在12個月以內;三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達26個月，庫存壓力驟增，70城中50城去化周期已在20個月以上。

第五，我國居民部門真實杠桿率比很多人想象得要高。央行公布的數據顯示，2021年末居民杠桿率為62.1%，較2020年不增反降。但這一數值明顯偏低，原因是央行計算居民杠桿率是以居民債務/GDP，而GDP的計算是包括企業和政府收入的，所以真實的居民杠桿率應該去掉政府收入，也就是說居民債務/居民可支配收入，才是我國居民的真實杠桿率。

2021年末，我國居民總債務高達73.29萬億，居民可支配收入是68.6萬億，二者之比是106%。所以，106%才是我國居民部門的真實杠桿率

居民杠桿率過高，容易對消費形成擠出效應，居民的幸福感也會下降，不僅如此，杠桿率過高也容易帶來相應的金融風險。

基于上述分析，鐵錘覺得2023年房地產出現報復性反彈的概率基本為零，一方面整個經濟大環境，底氣不足;另一方面，房地產自身的基本面也沒有支撐。尤其是短期的供給側，仍然存在三大抑制買房人興趣的問題：期房爛尾、居民收入預期不足、房價上漲預期疲軟等。這些問題不徹底解決，市場信心很難恢復。個人認為，2023年買房人的信心能恢復八九成，就算不錯了，還幻想報復性反彈，簡直是癡心妄想。